Immobilie in der Türkei verkaufen: Vollmacht, Tapu, Steuern

Ob geerbte Wohnung, das Haus der Eltern oder eine Ferienwohnung an der Küste: Viele Menschen in Deutschland möchten eine Immobilie in der Türkei verkaufen, ohne dafür mehrmals anzureisen. Wichtig ist zunächst: Eigentum an einem Grundstück geht in der Türkei nur über eine amtliche Urkunde (resmi senet) über, die das Grundbuchamt erstellt (Grundbuchgesetz, Tapu Kanunu, Nr. 2644, Art. 26). Ein privater Kaufvertrag oder eine Anzahlung allein übertragen das Eigentum nicht.

Weitere Informationen zum Immobilienrecht in der Türkei finden Sie auf der Seite des Rechtsgebiets. Bei geerbten Immobilien muss vor dem Verkauf zunächst die Erbfolge im Grundbuch eingetragen werden (intikal); dafür brauchen Sie den Erbschein (mirasçılık belgesi).

Muss ich für den Verkauf in die Türkei reisen?

Nein. Sie können eine Vertrauensperson oder einen Anwalt bevollmächtigen, der den Verkauf beim Grundbuchamt für Sie abschließt. Seit 2019 erlaubt Art. 26 Abs. 2 Tapu Kanunu außerdem, dass die Erklärungen von Verkäufer und Käufer getrennt bei verschiedenen Grundbuchämtern oder bei der Auslandsvertretung der Grundbuchverwaltung aufgenommen werden.

Für Deutschland ist das die Tapu- und Katastervertretung (Tapu ve Kadastro Temsilciliği) beim türkischen Generalkonsulat Berlin. Nach der Mitteilung des Generalkonsulats vom 25.06.2025 werden dort Verkäufe, Schenkungen und Tauschverträge abgewickelt, ohne dass die Parteien gleichzeitig beim örtlichen Grundbuchamt sein müssen. Die Stelle nimmt Anträge aus ganz Deutschland an, per E-Mail an berlintapu@tkgm.gov.tr, über Web Tapu oder über die Hotline Alo 181.

Wie erteile ich eine Vollmacht für den Hausverkauf?

Nicht türkisch sprechende Vollmachtgeber, etwa deutsche Ehepartner, erscheinen beim Konsulat mit einem dort registrierten vereidigten Dolmetscher. Alternativ kann eine Vollmacht bei einem deutschen Notar errichtet werden. Nach der Praxis der Grundbuchverwaltung muss sie dann notariell beurkundet und nicht nur unterschriftsbeglaubigt sein, ein vom Notar gesiegeltes Lichtbild tragen und mit Apostille und beglaubigter türkischer Übersetzung vorgelegt werden; türkische Staatsangehörige lassen sie auf Grundlage ihres türkischen Ausweises oder Passes errichten. Da die Konsulate und Grundbuchämter dies nicht überall einheitlich handhaben, ist die Vollmacht beim türkischen Konsulat der sicherste Weg. Eine deutsche Notarvollmacht sollten Sie vorher mit dem Grundbuchamt abstimmen.

Welche Gebühren und Steuern fallen beim Verkauf an?

Geerbte und geschenkte Immobilien fallen nicht unter die Fünfjahresregel für den Veräußerungsgewinn, weil sie unentgeltlich erworben wurden. Ob und wie der Verkauf in Deutschland steuerlich zu erfassen ist, sollten Sie vor dem Grundbuchtermin mit Ihrer Steuerberatung klären. Neben der Gebühr erhebt das Grundbuchamt ein Entgelt für seine Leistung (döner sermaye ücreti); beide Beträge werden vor dem Termin berechnet und den Parteien mitgeteilt.

Worauf sollten Verkäufer aus Deutschland achten?

• Kein zu niedriger Preis im Grundbuch: Stellt sich heraus, dass der erklärte Preis nicht dem tatsächlichen entspricht, wird die Differenz nacherhoben, zuzüglich einer Steuerstrafe in gleicher Höhe (Harçlar Kanunu Art. 63).
• Kaufpreis sicher abwickeln: Lassen Sie den Kaufpreis per Banküberweisung auf Ihr eigenes Konto zahlen und den Zahlungsfluss dokumentieren. Zudem wird für Immobilienverkäufe ein verpflichtendes Zahlungssystem eingeführt, über das Kaufpreis und Eigentum gleichzeitig übergehen; das Nutzungsentgelt wird vom Kaufpreis des Verkäufers abgezogen (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, Zusatzartikel 1, Amtsblatt vom 29.04.2026); Höhe und Aufteilung des Entgelts werden in einem Protokoll mit dem Systembetreiber festgelegt. Der Pflichtstart wurde zunächst auf den 01.10.2026 verschoben. Nach einer im Amtsblatt (Resmi Gazete) vom 01.10.2026, Nr. 33387, veröffentlichten Änderung gilt nun der 01.12.2026; das Handelsministerium darf diesen Termin um bis zu drei Monate verlängern. Prüfen Sie vor dem Termin, ab wann das System für Ihren Verkauf gilt.
• Alle Miteigentümer beteiligen: Gehört die Immobilie mehreren Erben, müssen alle mitwirken. Wer nicht verkaufen will, kann nur über eine Teilungsklage zum Verkauf gezwungen werden.
• Ausländische Beteiligte: Ist eine der Vertragsparteien Ausländer (auch ein ausländischer Käufer), erhebt das Grundbuchamt 2026 ein zusätzliches Entgelt von 20.868 TL je Immobilie, und der Käufer braucht eine türkische Steuernummer. Ein Wertgutachten (değerleme raporu) verlangt die Grundbuchverwaltung seit dem 09.12.2024 nur noch, wenn die Immobilie zum Erwerb der türkischen Staatsangehörigkeit gekauft wird (Rundschreiben der TKGM Nr. 2024/4).
• Blaue Karte: Inhaber der Mavi Kart verkaufen wie türkische Staatsangehörige; die Karte ersetzt beim Konsulat den türkischen Ausweis.
• Belastungen klären: Hypotheken (ipotek), Pfändungen (haciz) oder Vormerkungen (şerh) müssen vor der Übertragung gelöscht oder ausdrücklich vom Käufer übernommen werden. Ihre Eintragungen sehen Sie über den e-Devlet-Dienst „Tapu Bilgileri Sorgulama“.
• Vorvertrag nur notariell: Ein Kaufversprechen (gayrimenkul satış vaadi) muss notariell beurkundet werden (Notargesetz Art. 89) und kann auf Wunsch einer Partei für fünf Jahre im Grundbuch vorgemerkt werden (Tapu Kanunu Art. 26). Eine private Anzahlungsquittung schützt keine Seite ausreichend.

Wie läuft der Termin beim Grundbuchamt ab?

Der Termin wird über Web Tapu oder Alo 181 vereinbart. Der Grundbuchbeamte bereitet die Urkunde vor, in der auch die Steuernummern der Parteien stehen (Tapu Kanunu Art. 26), liest sie vor und lässt sie unterschreiben. Spricht eine Partei kein Türkisch, muss ein vereidigter Dolmetscher (yeminli tercüman) anwesend sein (Tapu Sicili Tüzüğü Art. 24 Abs. 3). Nach Zahlung der Gebühren erhält der Käufer die neue Grundbuchurkunde.

Wie der Verkauf in Ihrem Fall am sichersten abläuft, hängt von Eigentumslage, Belastungen im Grundbuch und dem Käufer ab. Für Ihre konkrete Situation ist eine individuelle rechtliche Beratung empfehlenswert.