Erbengemeinschaft in der Türkei auflösen: Einigung oder Klage

Ein geerbtes Haus in der Türkei, mehrere Geschwister, einige in Deutschland, einige in der Türkei – und keine Einigung, was mit der Immobilie geschehen soll: Diese Situation ist häufig. Wer eine Erbengemeinschaft in der Türkei auflösen will, hat mehrere Möglichkeiten, von der einvernehmlichen Teilung bis zur Klage. Dieser Beitrag zeigt die Wege aus Sicht von Erben in Deutschland. Weitere Themen finden Sie im Bereich Immobilienrecht.

Wem gehört das geerbte Haus bis zur Teilung?

Mit dem Tod erwerben mehrere Erben den Nachlass gemeinsam als Erbengemeinschaft (Türk Medeni Kanunu, TMK m.640). Sie sind Gesamthandseigentümer (elbirliği mülkiyeti): Niemand hat einen eigenen Anteil an einem bestimmten Gegenstand, und über die Immobilie können alle nur gemeinsam verfügen (TMK m.701, 702). Ein einzelner Erbe kann das Haus also weder allein verkaufen noch belasten.

Jeder Erbe kann aber grundsätzlich jederzeit die Teilung verlangen (TMK m.642). Welche Immobilien zum Nachlass gehören, sehen Sie, teilweise erst nach Ausstellung des Erbscheins, über den e-Devlet-Dienst „Tapu Bilgileri Sorgulama (Mirasçısı Olduğunuz Kişi Adına)“. Ist die Immobilie noch auf den Verstorbenen eingetragen, lassen Sie zunächst die Erben im Grundbuch eintragen (intikal).

Welche Möglichkeiten gibt es ohne Gericht?

• Teilungsvertrag: Die Erben einigen sich schriftlich, wer was erhält, oder wandeln die Gesamthand in Bruchteilseigentum (paylı mülkiyet) um (TMK m.676). Die Eintragung erfolgt beim Grundbuchamt, auch über Bevollmächtigte.
• Übertragung des Erbteils: Ein Erbe überträgt seinen Erbteil an Miterben; dafür genügt die Schriftform. Ein Vertrag mit Dritten muss notariell beurkundet werden und gibt dem Erwerber kein Recht, an der Teilung mitzuwirken (TMK m.677).
• Gemeinsamer Verkauf: Alle Erben verkaufen die Immobilie gemeinsam und teilen den Erlös.
• Verkauf des eigenen Bruchteils: Nach der Umwandlung in Bruchteilseigentum kann jeder seinen Anteil verkaufen; die übrigen Miteigentümer haben dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht (önalım hakkı, TMK m.732).

Das Vorkaufsrecht wird durch Klage gegen den Käufer ausgeübt, und zwar innerhalb von drei Monaten, nachdem der Verkauf dem Berechtigten mitgeteilt wurde, spätestens aber ein Jahr nach dem Verkauf. Die Höchstfrist wurde mit Gesetz vom 24.12.2025 von zwei Jahren auf ein Jahr verkürzt (TMK m.733, 734); für Verkäufe vor dem Inkrafttreten am 25.12.2025 gilt nach der Übergangsregel noch die alte Höchstfrist von zwei Jahren (TMK Geçici m.1). Bei Zwangsversteigerungen besteht kein Vorkaufsrecht.

Wie läuft die Teilungsklage (ortaklığın giderilmesi davası) ab?

Scheitert eine Einigung, kann jeder Miterbe die Aufhebung der Gemeinschaft gerichtlich verlangen; in der Praxis spricht man auch von izale-i şuyu. Zuständig ist das Friedensgericht für Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) (Zivilprozessgesetz, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m.4 Abs. 1 lit. b). Für Klagen, die das Eigentum an einer Immobilie betreffen, ist das Gericht am Ort der Immobilie ausschließlich zuständig (HMK m.12); die Teilungsklage für ein geerbtes Haus wird deshalb in der Regel dort erhoben.

Soll dagegen der gesamte Nachlass geteilt werden (Erbteilungsklage, TMK m.642), ist nach dem Gesetz das Gericht am letzten Wohnsitz des Erblassers ausschließlich zuständig (HMK m.11). Lag dieser in Deutschland, verweist das Gesetz auf den Ort des Nachlassvermögens in der Türkei (MÖHUK m.43).

Kann ich das Verfahren von Deutschland aus führen?

Ja. Für Mediation und Klage erteilen Sie einer Anwältin oder einem Anwalt in der Türkei beim Konsulat eine Vollmacht. Sie sollte ausdrücklich die Befugnis enthalten, an der Mediation teilzunehmen und einen Vergleich zu schließen; ohne ausdrückliche Befugnis darf ein Prozessbevollmächtigter weder alternative Streitbeilegungsverfahren einleiten noch einen Vergleich schließen (HMK m.74).

Leben Miterben in Deutschland, müssen ihnen Mediation und Klage im Ausland zugestellt werden. An türkische Staatsangehörige kann über das Konsulat zugestellt werden; wer ein Schreiben nach Benachrichtigung nicht binnen 30 Tagen beim Konsulat abholt, gilt als zugestellt (Tebligat Kanunu m.25/a). Auslandszustellungen verlängern das Verfahren dennoch oft deutlich.

Welche Kosten und Risiken sollten Sie bedenken?

• Gerichts- und Gutachterkosten müssen vorgeschossen werden; am Ende werden die Verfahrenskosten in der Regel nach den Anteilen verteilt.
• Bei einer Versteigerung kann der Erlös unter dem Marktwert liegen.
• Nutzt ein Miterbe das Haus allein, können unter bestimmten Voraussetzungen Ansprüche auf Nutzungsentschädigung (ecrimisil) bestehen; das muss gesondert geprüft werden.
• Steuerliche Folgen eines Verkaufs in der Türkei und in Deutschland sollten Sie vorab klären.

Oft ist eine Einigung unter den Geschwistern schneller und günstiger als eine Versteigerung. Für Ihren konkreten Fall empfiehlt sich eine individuelle rechtliche Beratung.