Haus in der Türkei kaufen: Ablauf und Regeln für Deutsche

Ob Altersruhesitz an der Ägäis, Ferienwohnung in Antalya oder Kapitalanlage in Istanbul: Viele Menschen in Deutschland möchten ein Haus in der Türkei kaufen. Das türkische Recht unterscheidet dabei stark nach der Staatsangehörigkeit des Käufers. Gemeinsam ist allen Käufern nur eines: Das Eigentum geht erst über, wenn das Grundbuchamt die amtliche Kaufurkunde (resmi senet) erstellt und den Käufer einträgt (Grundbuchgesetz, Tapu Kanunu, Nr. 2644, Art. 26).

Zahlungen an Makler oder Bauträger, private Kaufverträge oder Anzahlungsquittungen machen Sie noch nicht zum Eigentümer. Allgemeine Informationen zum Immobilienrecht in der Türkei finden Sie auf der Seite des Rechtsgebiets.

Dürfen Deutsche in der Türkei eine Immobilie kaufen?

In der Regel ja. Nach Art. 35 Tapu Kanunu dürfen Staatsangehörige der vom Präsidenten bestimmten Staaten Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben. Deutsche Staatsangehörige erwerben in der Praxis regelmäßig Immobilien in der Türkei; ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind, prüft das Grundbuchamt bei jedem Antrag. Das Gesetz setzt zudem Grenzen:

• Alle Grundstücke einer ausländischen Person zusammen dürfen landesweit höchstens 30 Hektar umfassen; insgesamt dürfen Ausländer höchstens 10 % der privaten Fläche eines Landkreises besitzen.
• Wer ein unbebautes Grundstück kauft, muss binnen zwei Jahren ein Bauprojekt beim zuständigen Ministerium zur Genehmigung einreichen.
• In militärischen Sperrgebieten und Sicherheitszonen dürfen Ausländer keine Immobilien erwerben (Gesetz Nr. 2565, Art. 9, 28). Das Grundbuchamt prüft dies anhand der ihm übermittelten Karten.

Anders ist es für türkische Staatsangehörige, auch mit zusätzlichem deutschem Pass: Sie kaufen ohne diese Einschränkungen. Inhaber der Blauen Karte (Mavi Kart) genießen nach Art. 28 des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes (Nr. 5901) grundsätzlich die Rechte türkischer Staatsangehöriger und werden beim Immobilienerwerb wie Inländer behandelt.

Wie läuft der Hauskauf in der Türkei ab?

Was gilt beim Kauf vom Bauträger vor der Fertigstellung?

Kaufen Sie eine Wohnung zu Wohnzwecken, die erst noch gebaut wird, und zahlen Sie vorab, gilt das Verbraucherschutzgesetz (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Nr. 6502, Art. 40–45). Der Bauträger darf erst nach Erteilung der Baugenehmigung verkaufen, der Vertrag muss im Grundbuch eingetragen oder als Kaufversprechen notariell beurkundet werden, und Sie können binnen 14 Tagen ohne Begründung widerrufen. Die Übergabe muss spätestens 48 Monate nach Vertragsschluss erfolgen. Innerhalb von 24 Monaten dürfen Sie vom Vertrag zurücktreten; der Bauträger kann dann angefallene Steuern und Gebühren sowie eine nach Vertragsdauer gestaffelte Entschädigung von höchstens 2 bis 8 % des Preises verlangen.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Kann ich den Kauf von Deutschland aus abwickeln?

Ja, auf zwei Wegen. Sie können eine Vertrauensperson mit einer Kaufvollmacht (vekaletname) ausstatten. Türkische Staatsangehörige erteilen sie beim türkischen Generalkonsulat mit türkischem Personalausweis und zwei aktuellen Passfotos. Deutsche Staatsangehörige können grundbuchbezogene Vollmachten nach Auskunft des Generalkonsulats Köln ebenfalls beim Konsulat erteilen, benötigen aber eine beglaubigte Übersetzung ihres Ausweises und einen dort registrierten Dolmetscher.

Seit 2019 können die Erklärungen von Käufer und Verkäufer außerdem getrennt abgegeben werden (Tapu Kanunu Art. 26 Abs. 2). In Deutschland nimmt die Tapu-Vertretung beim Generalkonsulat Berlin Kauf-, Schenkungs- und Tauschvorgänge auf; Anträge sind aus ganz Deutschland möglich.

Welche Fehler sollten Käufer aus Deutschland vermeiden?

• Hohe Anzahlungen ohne Absicherung: Zahlen Sie größere Beträge erst gegen Eintragung oder auf Grundlage eines notariellen Kaufversprechens.
• Zu niedriger Preis in der Urkunde: Weicht der erklärte Preis vom tatsächlichen ab, wird die Differenz nacherhoben, zuzüglich einer Steuerstrafe in gleicher Höhe (Harçlar Kanunu Art. 63). Zudem kann ein zu niedrig beurkundeter Preis bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn erhöhen.
• Anteilseigentum ohne Klarheit: Bei einem Miteigentumsanteil (hisseli tapu) an einem größeren Grundstück ist oft nicht geregelt, welche Fläche Ihnen gehört.
• Aufenthaltsrecht überschätzen: Wer eine Immobilie besitzt, kann eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis erhalten, einen Anspruch darauf gibt es aber nicht (Gesetz Nr. 6458, Art. 31 Abs. 1 Buchst. b).
• Deutsche Steuerfolgen vergessen: Mieteinnahmen und ein späterer Verkauf können auch in Deutschland steuerlich relevant sein; klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.

Welche Prüfungen im Einzelfall nötig sind, hängt von Objekt, Lage und Verkäufer ab. Vor einer verbindlichen Zusage ist eine individuelle rechtliche Beratung empfehlenswert.