Mieter zahlt keine Miete in der Türkei: Was Vermieter tun

Kurze Antwort

Mieter zahlt keine Miete in der Türkei? Dann können Sie auch von Deutschland aus handeln: Über das Vollstreckungsamt erhält der Mieter einen Zahlungsbefehl mit Räumungsandrohung, der bei Wohnungen 30 Tage Zahlungsfrist setzt (İİK Art. 269, TBK Art. 315). Zahlt er nicht und widerspricht er nicht, ordnet das Vollstreckungsgericht die Räumung an, ohne dass vorher eine Mediation nötig ist.

In diesem Beitrag

Welche Rechte habe ich, wenn der Mieter nicht zahlt?
Wie läuft die Räumung über das Vollstreckungsamt ab?
Welche Unterlagen brauche ich aus Deutschland?
Muss ich vor der Räumung eine Mediation machen?
Welche Fehler sollten Vermieter aus der Ferne vermeiden?

Viele Eigentümer in Deutschland vermieten eine Wohnung in Istanbul, Izmir oder an der Küste. Der Mieter zahlt keine Miete in der Türkei, und Sie sitzen in Deutschland? Dann wirkt die Entfernung oft lähmend: Anrufe bleiben unbeantwortet, Verwandte vor Ort sollen vermitteln, und die Rückstände wachsen. Das türkische Recht bietet Vermietern aber einen schnellen Weg über das Vollstreckungsamt (icra dairesi), den Sie mit einer Vollmacht vollständig aus Deutschland steuern können.

Maßgeblich sind das Obligationengesetz (Türk Borçlar Kanunu, TBK, Nr. 6098) und das Vollstreckungs- und Insolvenzgesetz (İcra ve İflas Kanunu, İİK, Nr. 2004). Allgemeine Informationen zum Immobilienrecht in der Türkei finden Sie auf der Seite des Rechtsgebiets.

Welche Rechte habe ich, wenn der Mieter nicht zahlt?

Zahlt der Mieter fällige Miete oder Nebenkosten nicht, können Sie ihm schriftlich eine Frist setzen und für den Fall der Nichtzahlung die Kündigung androhen. Bei Wohnungen und überdachten Geschäftsräumen beträgt die Frist mindestens 30 Tage; sie beginnt am Tag nach der Zustellung der Mahnung (TBK Art. 315). Zahlt der Mieter auch dann nicht, dürfen Sie den Vertrag kündigen.

Wege zur Räumung bei Zahlungsverzug
Weg	Grundlage	Ablauf	Mediation vorher?
Zahlungsbefehl mit Räumungsandrohung (tahliye talepli icra takibi)	İİK Art. 269–269/d; TBK Art. 315	Zahlungsfrist 30 Tage, Widerspruch binnen 7 Tagen; danach Räumung durch das Vollstreckungsgericht	nein
Zwei berechtigte Mahnungen (iki haklı ihtar)	TBK Art. 352 Abs. 2	Räumungsklage binnen eines Monats nach Ende des Mietjahres, in dem gemahnt wurde	ja
Schriftliche Räumungsverpflichtung (tahliye taahhüdü)	TBK Art. 352 Abs. 1; İİK Art. 272	Vollstreckung oder Klage binnen eines Monats ab dem zugesagten Auszugstermin	nein beim Weg über das Vollstreckungsamt
Klage auf rückständige Miete	TBK; Zivilprozessrecht	gewöhnliches Gerichtsverfahren	ja

Wie läuft die Räumung über das Vollstreckungsamt ab?

Räumung wegen Zahlungsverzugs in sechs Schritten

Unterlagen zusammenstellen
Mietvertrag, Kontoauszüge über ausgebliebene Zahlungen, Grundbuchdaten und die Personalien des Mieters.
Vollmacht erteilen
Eine Prozessvollmacht (dava vekaletnamesi) für einen Anwalt in der Türkei erteilen Sie beim türkischen Konsulat; alternativ bei einem deutschen Notar mit Apostille und beglaubigter Übersetzung.
Zahlungsbefehl beantragen
Der Zahlungsbefehl enthält die Mahnung nach dem Obligationengesetz und den Hinweis, dass nach Fristablauf die Räumung beim Vollstreckungsgericht beantragt werden kann (İİK Art. 269). Er ersetzt damit eine gesonderte Kündigungsandrohung.
Fristen des Mieters abwarten
Der Mieter kann binnen sieben Tagen Widerspruch einlegen. Bestreitet er den Mietvertrag oder seine Unterschrift nicht ausdrücklich, gilt der Vertrag als anerkannt (İİK Art. 269 Abs. 2). Zahlen muss er bei Wohnungen innerhalb von 30 Tagen.
Räumung beantragen
Widerspricht der Mieter nicht und zahlt er nicht, entscheidet das Vollstreckungsgericht (icra mahkemesi) auf Antrag über die Räumung; der Antrag ist binnen sechs Monaten nach Ablauf der Zahlungsfrist zu stellen (İİK Art. 269/a). Bei Widerspruch beantragen Sie binnen sechs Monaten dessen Beseitigung und zugleich die Räumung.
Räumung vollziehen
Die Räumungsentscheidung ist schon vor Rechtskraft vollstreckbar; zwischen Zustellung an den Mieter und Räumung müssen aber zehn Tage liegen (İİK Art. 269/c).

Mit dem Vollstreckungsverfahren fordern Sie zugleich die rückständige Miete ein. Wendet der Mieter ein, bereits gezahlt zu haben, muss er das mit einer notariell errichteten oder beglaubigten Urkunde, einer von Ihnen anerkannten Urkunde oder einer amtlichen Quittung belegen (İİK Art. 269/c). Vereinbaren Sie Mietzahlungen deshalb am besten ausschließlich per Überweisung; dann lässt sich später klar nachvollziehen, welche Monatsmieten fehlen.

Welche Unterlagen brauche ich aus Deutschland?

Checkliste für Vermieter in Deutschland

Mietvertrag (kira sözleşmesi)möglichst im Original oder als lesbare Kopie; bei mündlichem Vertrag Belege über die bisherigen Mietzahlungen
Nachweise über die RückständeKontoauszüge, aus denen hervorgeht, welche Monatsmieten fehlen
Grundbuchdaten der Wohnungabrufbar über den e-Devlet-Dienst Tapu Bilgileri Sorgulama
Personalien und Anschrift des MietersName, möglichst T.C.-Identitätsnummer, Adresse der Mietwohnung
Prozessvollmachtvom türkischen Konsulat oder vom deutschen Notar mit Apostille und beglaubigter Übersetzung

Muss ich vor der Räumung eine Mediation machen?

Seit dem 01.09.2023 ist bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen vor einer Klage die Mediation (arabuluculuk) Pflicht (Mediationsgesetz, Nr. 6325, Art. 18/B). Ausgenommen ist ausdrücklich die Räumung über das Vollstreckungsamt ohne Urteil nach dem İİK. Wählen Sie also den Weg über den Zahlungsbefehl mit Räumungsandrohung, brauchen Sie keine Mediation; für eine Räumungs- oder Zahlungsklage vor Gericht müssen Sie dagegen zuerst eine Mediatorin oder einen Mediator anrufen.

Einigen sich die Parteien in der Mediation, etwa auf einen Auszugstermin und eine Ratenzahlung, kann die Vereinbarung mit einer Vollstreckbarkeitsbescheinigung des Friedensgerichts (sulh hukuk mahkemesi) wie ein Titel durchgesetzt werden (Art. 18/B Abs. 3).

Welche Fehler sollten Vermieter aus der Ferne vermeiden?

Keine Selbsthilfe: Schlösser austauschen, Strom und Wasser abstellen oder Möbel ausräumen lassen ist unzulässig und kann straf- und zivilrechtliche Folgen haben – auch wenn Verwandte es in Ihrem Auftrag tun.
Fristen im Blick behalten: Die sechsmonatige Frist für den Räumungsantrag (İİK Art. 269/a) und die Monatsfrist nach TBK Art. 352 verstreichen schnell, wenn Unterlagen erst aus Deutschland beschafft werden müssen.
Räumungsverpflichtung richtig einholen: Eine schriftliche Räumungszusage wirkt nach TBK Art. 352 Abs. 1 nur, wenn der Mieter sie nach Übergabe der Wohnung abgegeben hat.
Kaution korrekt anlegen: Die Kaution (güvence) darf drei Monatsmieten nicht übersteigen und ist als Geld auf einem Sparkonto bei einer Bank anzulegen, das nur mit Zustimmung beider Seiten oder aufgrund eines Titels freigegeben wird (TBK Art. 342).
Verjährung beachten: Mietforderungen verjähren nach fünf Jahren (TBK Art. 147 Nr. 1).

Welcher Weg in Ihrem Fall schneller zum Ziel führt, hängt vom Mietvertrag, den Belegen und dem Verhalten des Mieters ab. Für Ihre konkrete Situation ist eine individuelle rechtliche Beratung empfehlenswert.

Häufige Fragen

Kann ich meinen Mieter in der Türkei von Deutschland aus räumen lassen?

Ja. Mit einer Prozessvollmacht, die Sie beim türkischen Konsulat oder bei einem deutschen Notar mit Apostille erteilen, kann ein Anwalt in der Türkei das Vollstreckungsverfahren mit Räumungsandrohung einleiten (İİK Art. 269). Ihre persönliche Anwesenheit ist dafür nicht nötig. Die Räumung ordnet das Vollstreckungsgericht an, wenn der Mieter weder zahlt noch wirksam widerspricht.

Wie viel Zeit muss ich dem Mieter zum Zahlen geben?

Bei Wohnungen und überdachten Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (TBK Art. 315). Die Frist beginnt am Tag nach der Zustellung der schriftlichen Mahnung oder des Zahlungsbefehls. Erst wenn der Mieter innerhalb dieser Frist nicht zahlt, können Sie kündigen bzw. beim Vollstreckungsgericht die Räumung beantragen; der Widerspruch ist binnen sieben Tagen möglich.

Brauche ich vor der Räumung eine Mediation?

Nicht, wenn Sie über das Vollstreckungsamt ohne Urteil vorgehen: Diese Räumung ist von der Pflichtmediation ausdrücklich ausgenommen (Gesetz Nr. 6325 Art. 18/B). Für Klagen aus dem Mietverhältnis, etwa eine Räumungsklage nach zwei berechtigten Mahnungen oder eine reine Zahlungsklage, ist die Mediation seit dem 01.09.2023 dagegen Prozessvoraussetzung.

Hilft mir eine schriftliche Räumungsverpflichtung des Mieters?

Ja, wenn sie wirksam ist. Nach TBK Art. 352 Abs. 1 muss der Mieter sie nach Übergabe der Wohnung schriftlich abgegeben haben. Zieht er zum zugesagten Termin nicht aus, können Sie binnen eines Monats über das Vollstreckungsamt die Räumung betreiben (İİK Art. 272) oder klagen. Eine schon bei Vertragsschluss unterschriebene Zusage ist riskant.

Wie lange kann ich rückständige Miete in der Türkei einfordern?

Mietforderungen verjähren nach fünf Jahren (TBK Art. 147 Nr. 1). Die Frist beginnt mit der Fälligkeit der jeweiligen Monatsmiete. Warten Sie trotzdem nicht zu lange: Für die Räumung gelten deutlich kürzere Fristen, etwa sechs Monate für den Räumungsantrag nach İİK Art. 269/a und ein Monat nach Ende des Mietjahres bei zwei Mahnungen.