Ortaklığın Giderilmesi Davası: Miras Kalan Hisseli Tapu

Babanızdan kalan evde kardeşlerinizden biri oturuyor, bir diğeri satmak istiyor, siz ise payınızın karşılığını alamıyorsunuz. Miras kalan hisseli tapularda en sık yaşanan bu tabloda son çare ortaklığın giderilmesi davasıdır. Halk arasında "izale-i şuyu" olarak da bilinen bu dava, mirasçıları istemedikleri bir ortaklıkta kalmaya zorlamaz.

Türk Medeni Kanununa göre her mirasçı, sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.642). Aşağıda dava öncesi zorunlu arabuluculuktan satış aşamasına kadar süreci sırasıyla ele alıyoruz.

Miras kalan taşınmazda mülkiyet nasıl bir durumdadır?

Birden çok mirasçı varsa, ölümle birlikte paylaşmaya kadar sürecek bir miras ortaklığı doğar ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m.640). Elbirliği mülkiyetinde belirli bir malda kimsenin ayrı payı yoktur; her mirasçının hakkı malın tamamına yayılır ve kanunda aksine hüküm yoksa yönetim ile tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir (TMK m.701, 702).

Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete geçilmesiyle de sona erer (TMK m.703); mirasçılar bunu aralarında kararlaştırabileceği gibi, bir mirasçı da dönüştürmeyi sulh hakiminden isteyebilir (TMK m.644). Paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından malik sayılır ve payını devredebilir (TMK m.688). Bu ayrım, aşağıda anlatılan önalım hakkı açısından da önemlidir.

Dava dışında hangi seçenekler var?

• Mirasçılar yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle malları aralarında bölüşebilir veya elbirliği mülkiyetini miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürebilir (TMK m.676).
• Bir mirasçı diğerlerinin payını satın alabilir; miras payının mirasçılar arasında devrine ilişkin sözleşmeler yazılı şekle bağlıdır (TMK m.677).
• Arabuluculuk görüşmelerinde varılan anlaşma, icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tapuya tescil ettirilebilir (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A).

• Taraflar anlaşırsa, taşınmazla ilgili anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir (m.18/B).
• Anlaşma sağlanamazsa arabulucunun düzenlediği son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir (m.18/A).
• Geçerli bir mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A).

Ortaklığın giderilmesi davası nasıl açılır?

Sık yapılan hatalar

• Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak; dava bu nedenle usulden reddedilir ve zaman kaybedilir.
• Mirasçılardan birini, örneğin yurt dışında yaşayan veya önceden ölmüş bir mirasçının çocuklarını, taraf olarak göstermemek.
• Taşınmazın ölen kişi adına kayıtlı olduğunu gözden kaçırıp intikal işlemini son ana bırakmak.

Taşınmaz aynen mi bölünür, satılır mı?

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılıp bedelinin bölüşülmesi yoluyla yapılır (TMK m.699). Paydaşlar anlaşamazsa hakim önce aynen bölmeye karar verir; parçaların değerleri eşit değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle taşınmaz önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verilir.

Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması kural olarak bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m.699). Ancak 31.07.2026'dan itibaren, taşınmazın bütün malikleri onu miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa, birinci artırma kanun gereği yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır; bu artırmada teklifin muhammen bedelin yüzde yüzünü karşılaması gerekir ve usul bir defaya mahsus uygulanır (İcra ve İflas Kanunu m.114, 7589 sayılı Kanunla değişik). Bu kural, 31.07.2026'dan önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz. Tarım arazilerinde ise Bakanlıkça belirlenen asgari büyüklüğün altında ifraz ve hisselendirme yapılamadığından (5403 sayılı Kanun m.8), aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz. Tek bir daire veya ev gibi taşınmazlarda da pratikte en sık görülen sonuç satıştır.

Kardeşiniz payını satarsa önalım hakkınız var mı?

Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Elbirliği mülkiyeti devam ederken ise tasarruf işlemleri için oybirliği gerektiğinden, bir mirasçının belirli bir taşınmazdaki payını tek başına tapuda satması mümkün değildir.

Önalım hakkına ilişkin kurallar 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değişmiş ve değişiklik 25.12.2025'te yürürlüğe girmiştir: satıştan itibaren işleyen üst süre iki yıldan bir yıla indirilmiş ve bedel olarak payın hakimce belirlenen rayiç bedeli esas alınmıştır. Süreye ilişkin değişiklik, bu tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; o satışlarda eski hüküm geçerlidir (TMK geçici m.1). Cebri artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733).

Taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgiler için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.