Yurt Dışından Ev Satmak: Vekaletname, Konsolosluk ve Tapu

Yurt dışından ev satmak, Almanya, Hollanda, Fransa veya başka bir ülkede yaşayan ve Türkiye'de dairesi, arsası ya da mirasla kalmış bir evi bulunan pek çok gurbetçinin gündemindedir. Satışa ilişkin resmi senet tapu müdürlüğünde düzenlenir (Tapu Kanunu m.26); ancak bunun için satıcının Türkiye'de bulunması zorunlu değildir. İşlemi bir vekil aracılığıyla yaptırabilir veya bazı durumlarda imzanızı yurt dışında atabilirsiniz.

2019'da yapılan değişiklikle, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde tarafların farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunması halinde iradelerinin ayrı ayrı alınabilmesi mümkün hale gelmiştir (Tapu Kanunu m.26/2). Aşağıda bu seçenekleri, vekaletnamenin şartlarını, masrafları ve sık yapılan hataları bulacaksınız. Taşınmaz işlemlerine ilişkin diğer genel bilgiler gayrimenkul hukuku sayfamızda yer alıyor.

Yurt dışından ev satmanın yolları nelerdir?

Konsoloslukta tapu satış vekaletnamesi nasıl verilir?

Türk Borçlar Kanununa göre vekil, özel olarak yetkilendirilmedikçe taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlandıramaz (TBK m.504). Bu nedenle "genel vekaletname" yerine yalnız satılacak taşınmazı kapsayan özel bir vekaletname tercih edilmelidir. Tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekaletnameler ayrıca düzenleme şeklinde yapılır (Noterlik Kanunu m.89); yurt dışında bu noterlik işlemlerini Türk konsoloslukları yürütür (m.191). Türkçe bilmiyorsanız konsoloslukta kayıtlı bir yeminli tercümanla gitmeniz gerekir; ileri yaştaki başvuranlardan gerektiğinde güncel sağlık raporu istenebilir.

Yabancı noterden verilen vekaletname tapuda geçerli mi?

Kural olarak evet, ancak belirli şartlarla. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yurt dışında düzenlenen vekaletnamelere ilişkin uygulamasına (2015/5 sayılı Genelge) göre yabancı noterde düzenleme şeklinde yapılan vekaletname, Lahey Apostil Sözleşmesine taraf bir ülkede düzenlenmişse apostil şerhi taşımalıdır. Türkiye ve Almanya bu sözleşmeye taraftır. Taraf olmayan ülkelerde ise belgenin o ülkenin yetkili makamlarınca ve ardından Türk konsolosluğunca onaylanması gerekir. Bazı Türk konsoloslukları tapu işlemlerine yönelik vekaletnamelerin konsoloslukta düzenlenmesini istediğinden, bu yolu seçmeden önce işlemin yapılacağı tapu müdürlüğüne danışmak yararlıdır.

• Fotoğraf: Vekaletnamede vekalet verenin yeni çekilmiş vesikalık fotoğrafı yapıştırılmış ve düzenleyen makamın mührüyle mühürlenmiş olmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, fotoğrafı yalnızca zımbayla tutturulmuş vekaletnameleri kabul etmemektedir.
• Kimlik: Konsolosluk duyurularına göre Türk vatandaşları yabancı noterde verecekleri vekaletnamede de geçerli T.C. kimlik kartını kullanmalıdır. Yalnızca başka bir ülkenin pasaportuna dayanan vekaletname tapuda sorun çıkarabileceğinden çifte vatandaşlar buna özellikle dikkat etmelidir.
• Tercüme: Vekaletname Türkçe tercümesiyle birlikte sunulur. Konsolosluk duyurularına göre tercüme Türkiye'de noter onaylı olarak yaptırılabilir; Almanya'da konsolosluğa kayıtlı yeminli tercümana yaptırılırsa tercümanın imzası konsoloslukta tasdik ettirilir.
• Apostil bağlantısı: Apostil şerhi vekaletnamenin üzerinde yer almalı ya da ayrı sayfadaysa vekaletnameyle birbirine bağlanıp mühürle irtibatlandırılmalıdır. Elektronik apostil kullanıldıysa tapu müdürlüğünün bunu kabul edip etmediğini önceden sorun.

Türkiye'ye gitmeden tapuda bizzat imza atılabilir mi?

Evet. T.C. Berlin Başkonsolosluğu bünyesindeki Tapu ve Kadastro Temsilciliği, yurt dışında yaşayan vatandaşların satış, bağış ve mal değişimi gibi tapu işlemlerini Türkiye'ye gelmeden yapmasına imkan tanır. Başkonsolosluğun duyurusuna göre temsilciliğin hizmet bölgesi sınırlaması yoktur; Almanya'nın diğer şehirlerinden ve başka ülkelerden yapılan başvurular da kabul edilir.

Başvuru, malik tarafından e-Devlet bilgileriyle Web Tapu üzerinden, Alo 181 çağrı merkezinden veya temsilciliğe e-postayla yapılabilir. Taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden yetki onayı alındıktan sonra randevu verilir ve imzalar randevu gününde alınır. Tapu harcı Türk lirası üzerinden hesaplanıp işlem günündeki kurdan avro olarak başkonsoloslukta, döner sermaye ücreti ise e-Tahsilat üzerinden ödenir. Alıcı, Türkiye'deki tapu müdürlüğünde ayrıca imza atabilir. 30.09.2026 itibarıyla bu hizmet Berlin'deki temsilcilik üzerinden duyurulmaktadır; bulunduğunuz ülkede benzer bir birim olup olmadığını konsolosluğunuzdan öğrenin.

Satışta hangi masraf ve vergiler çıkar?

Satış bedelinin ödenmesinde güvenli ödeme sistemine de dikkat edin: Ticaret Bakanlığının 28.09.2026 tarihli açıklamasında duyurulan erteleme, 01.10.2026 tarihli ve 33387 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle yürürlüğe konulmuştur: nakit, havale veya EFT ile yapılan ödemelerin mülkiyetle eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bu sistemin zorunlu uygulaması 01.12.2026'da başlar. Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatmaya yetkilidir. Hangi tarihte olursa olsun bedelin vekilin değil, sizin adınıza açılmış bir banka hesabına ödenmesini sağlamak en güvenli yoldur.

Vekaletle satışta nelere dikkat etmelisiniz?

• Vekil olarak yalnız güvendiğiniz kişiyi seçin ve yetkiyi satılacak taşınmazla sınırlayın.
• Alıcıyla ve satış bedeliyle ilgili bilgiyi vekilden bağımsız olarak da teyit edin; tapu kaydınızı Web Tapu üzerinden takip edin.
• Satış tamamlandıktan sonra vekaletten azledin. Azil şekle bağlı değildir; ancak ispat için konsoloslukta veya noterde azilname düzenletip vekile tebliğ ettirmek önerilir (TBK m.512).
• Vekalet veren kişinin ölümüyle vekalet kural olarak sona erer (TBK m.513); yaşlı anne veya babanız adına işlem yapılacaksa bunu göz önünde bulundurun.
• Ev mirasla kalmışsa önce mirasçılar adına intikal yapılmalıdır. Elbirliği mülkiyetinde taşınmazın satışı için tüm mirasçıların oybirliği gerekir (TMK m.702); anlaşma olmazsa ortaklığın giderilmesi yoluna gidilebilir.

Taşınmazın hukuki durumu, mirasçılar arasındaki ilişki ve yaşadığınız ülkedeki belge kuralları sonucu etkileyebileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.