بيع عقار في تركيا من الخارج: الوكالة والطابو خطوة بخطوة

يملك كثير من العرب شققاً وأراضي في تركيا، ثم يقررون بيعها وهم مقيمون في الخليج أو في بلد آخر. والواقع أن بيع عقار في تركيا من الخارج ممكن قانوناً دون السفر، إذ يستطيع المالك أن يوكّل شخصاً يثق به أو محامياً ليوقّع عنه أمام مديرية الطابو (Tapu Müdürlüğü). لكن نجاح العملية يتوقف على ثلاثة أمور: وكالة صحيحة الشكل، ووثائق بيع كاملة، وطريقة آمنة لاستلام الثمن. نشرح في هذا الدليل الخطوات العملية وفق القانون التركي كما هو في 29.09.2026.

هل يمكن بيع عقار في تركيا دون السفر إليها؟

نعم. فبيع العقار في تركيا لا يصح إلا بسند رسمي يحرره موظف الطابو (المادة 26 من قانون الطابو رقم 2644، والمادة 237 من قانون الالتزامات التركي رقم 6098)، ويجوز أن يحضر عن البائع وكيل. وتشترط المادة 18/4 من لائحة السجل العقاري (Tapu Sicili Tüzüğü) أن تكون الوكالة منظمة وفق قانون كتّاب العدل التركي رقم 1512، وأن تتضمن صلاحية القيام بالعملية المطلوبة، وأن تحمل توقيع الموكِّل.

وتطلب مديرية الطابو كذلك أن تُلصق على الوكالة صورة شخصية حديثة للموكِّل تصلح للتعرف عليه، وأن تُختم الصورة، ولا تُقبل الصور المثبتة بالدبّاسة فقط. هذا ما تنشره المديرية العامة للطابو والمساحة (TKGM) في صفحة أسئلتها الشائعة استناداً إلى تعميمها رقم 2010/7.

أين تنظّم الوكالة: في القنصلية التركية أم لدى كاتب عدل محلي؟

أمامك طريقان رئيسيان، ويختلف الأنسب منهما بحسب الدولة التي تقيم فيها:

• القنصلية أو السفارة التركية في بلد إقامتك: تتولى القنصليات أعمال كاتب العدل خارج تركيا (المادة 191 من قانون كتّاب العدل). وتوضح وزارة الخارجية التركية أن الأجانب أيضاً يستطيعون تنظيم وكالة فيها، وأن الوكالة تُكتب باللغة التركية، ومن لا يتقن التركية يحضر معه مترجماً محلفاً. ومنذ 06.04.2019 أصبحت أعمال كاتب العدل المنجزة في البعثات التركية تظهر مباشرة لدى كتّاب العدل في تركيا.
• كاتب عدل محلي في بلدك: تُنظَّم الوكالة ثم تُستكمل بشهادة الأبوستيل (Apostil) إذا كانت دولتك طرفاً في اتفاقية لاهاي لعام 1961، مثل السعودية والبحرين وعُمان والمغرب وتونس والجزائر، أو بسلسلة التصديق القنصلي إذا لم تكن طرفاً، كالإمارات وقطر والكويت ومصر والأردن. وبعد ذلك تُترجم في تركيا ترجمة محلفة، ويُصادَق على الترجمة لدى كاتب عدل تركي.

وتنبّه الخارجية التركية إلى أن الوكالة المحررة رسمياً (düzenleme şeklinde) لا تُنظَّم خارج تركيا إلا في البعثات التركية، وأن عمل كتّاب العدل الأجانب يقتصر عادةً على «التصديق على التوقيع». أما المديرية العامة للطابو فتقبل وكالة كاتب العدل الأجنبي بشروط: ألا يرد فيها أنها منظمة بطريق التصديق على التوقيع فقط، وأن تحمل صورة الموكِّل مختومة، وأن يربط الختم جميع صفحاتها، وأن تُستكمل بالأبوستيل أو بسلسلة التصديق القنصلي، ثم تُترجم إلى التركية. ولأن بعض القنصليات التركية تشترط تنظيم وكالات الطابو لديها، يبقى طريق القنصلية هو الأضمن، ويُستحسن سؤال مديرية الطابو المختصة مسبقاً إذا اخترت كاتب عدل محلياً.

ما الصلاحيات التي يجب أن تتضمنها وكالة البيع؟

الوكالة العامة الغامضة سبب شائع لتأخير المعاملة أو رفضها. ومن الأفضل أن تُذكر فيها بوضوح العناصر الآتية:

• بيانات العقار كما في سند الطابو: المحافظة والقضاء والحي، ورقم الجزيرة (ada) والقطعة (parsel)، ورقم الوحدة المستقلة.
• صلاحية البيع لمشترٍ محدد أو لمن يراه الوكيل، مع حد أدنى للثمن إن أردت تقييد الوكيل.
• صلاحية قبض الثمن، أو النص صراحة على تحويله إلى حساب مصرفي باسمك وحدك.
• صلاحية التقديم عبر نظام الطابو الإلكتروني (Web Tapu)، ودفع الرسوم، واستخراج وثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) وأي وثيقة تطلبها المديرية.
• صلاحية مراجعة البلدية ومديرية الضرائب في ما يلزم لإتمام البيع.

ولاحظ أن كتابة الاسم العربي بالحروف اللاتينية يجب أن تطابق جواز السفر وسند الطابو حرفاً بحرف، فاختلاف حرف واحد قد يوقف المعاملة. وإذا كان العقار موروثاً، فإن انتقال حصص الورثة الأجانب يتم بحجة حصر إرث صادرة من محكمة تركية، أو صادرة من جهة أجنبية ومصادَق عليها من محكمة تركية (المادة 37 من قانون الطابو)، ويجب تسجيل الإرث قبل البيع.

ما خطوات بيع العقار عن طريق وكيل؟

كم تكلفة بيع العقار في تركيا وما الضرائب على البائع؟

تتوزع تكاليف البيع بين رسوم الطابو والوثائق المطلوبة، وقد تنشأ ضريبة على الربح بحسب مدة التملك. ويلخص الجدول الآتي أهم البنود:

كيف تحمي نفسك من مخاطر الوكالة واستلام الثمن؟

وكالة البيع تمنح سلطة واسعة على أثمن ما تملك، ولذلك تستحق بعض الاحتياطات العملية:

• اختر الوكيل بعناية وقيّد صلاحياته: حدد العقار والثمن الأدنى والحساب المصرفي، وتجنب الوكالات العامة المفتوحة.
• لا تترك الثمن نقداً بيد الوكيل: اطلب تحويله إلى حساب باسمك، وتابع الإشعار البنكي قبل التوقيع أو في يومه.
• استفد من أمانة موظف الطابو: يجيز القانون لطرفي العقد بعوض أن يجعلا موظف الطابو أميناً على المال، فلا يُسلَّم إلى البائع إلا بعد تمام العقد، ويُعاد إلى من دفعه إن لم يتم (المادة 34 من قانون الطابو).
• تابع موعد نظام الدفع الآمن (Güvenli Ödeme Sistemi): عُدّلت لائحة تجارة العقارات في 29.04.2026 لتوجب، إذا دُفع الثمن كله أو بعضه نقداً أو بحوالة أو تحويل إلكتروني، أن يمر الدفع عبر نظام يضمن انتقال الملكية والثمن في وقت واحد. وقد أُرجئ بدء التطبيق الإلزامي إلى 01.10.2026، ثم نُشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 01.10.2026 (العدد 33387) تعديل للائحة جعل موعد البدء 01.12.2026، ويجوز لوزارة التجارة تمديد هذا الموعد مدة تصل إلى 3 أشهر، فتحقق من الموعد المعمول به يوم البيع.
• اعزل الوكيل عند انتهاء الحاجة: الوكالة لا «تُلغى» بمحوها، بل يُعزل الوكيل بسند عزل رسمي، كما توضح الخارجية التركية.

وتتداخل في هذه المعاملة مسائل من قانون العقارات التركي والضرائب وتصديق الوثائق الأجنبية، ولكل ملف تفاصيله بحسب نوع العقار وجنسية البائع وطريقة الدفع. لذلك يُستحسن الحصول على استشارة قانونية فردية قبل توقيع الوكالة.