الإقامة العقارية في تركيا 2026: الحد الأدنى للقيمة والشروط

يسأل كثير من المشترين العرب: هل تمنحني الشقة التي أملكها في تركيا حق الإقامة؟ والجواب أن الإقامة العقارية في تركيا ممكنة، لكنها لم تعد تلقائية كما كانت قبل سنوات. فقد أضاف المشرع عام 2024 نصاً يخول وزارة الداخلية تحديد نوع العقار وقيمته، وتشترط إدارة الهجرة اليوم حداً أدنى للقيمة وأن يكون العقار مسكناً مستعملاً للسكن. نشرح في هذا الدليل الشروط والوثائق والخطوات كما هي في 29.09.2026.

ما هي الإقامة العقارية في تركيا ومن يستحقها؟

تُعد الإقامة العقارية نوعاً من الإقامة قصيرة الأمد (kısa dönem ikamet izni)، وأساسها المادة 31/1-b من قانون الأجانب والحماية الدولية رقم 6458 التي تجيز منحها «لمن يملك عقاراً في تركيا». وأضاف القانون رقم 7533 عام 2024 فقرة سادسة إلى المادة 31 تنص على أن وزارة الداخلية هي التي تحدد نوع العقار وقيمته المعتمدة لمنح هذه الإقامة.

وتشترط المادة 28/3 من لائحة التطبيق أن يكون العقار مسكناً وأن يُستعمل لهذا الغرض. ويجوز لأفراد الأسرة الشركاء في ملكية المسكن، بالحصص أو بالملكية المشتركة، أن يتقدموا بطلب الإقامة على هذا الأساس أيضاً. أما أفراد الأسرة غير الشركاء في الملكية، فلا يصلح العقار بالنسبة إليهم إلا دليلاً على توافر الموارد المالية.

ما الحد الأدنى لقيمة العقار للحصول على الإقامة العقارية؟

تنص قائمة الوثائق الرسمية لإدارة الهجرة على أن قيمة المسكن يجب ألا تقل، في تاريخ تملكه، عن 200 ألف دولار أمريكي بما يعادلها بالليرة التركية. وتضيف القائمة أن العقار يجب أن يكون مسكناً يستعمله الأجنبي للسكن، وأنه لا يجوز استعماله للإيجار أو لأغراض مدرة للدخل.

وإذا آل المسكن إليك بالإرث أو الهبة، فالمطلوب تقرير تقييم عقاري حديث يبين قيمته. وفي الطلب الأول يُطلب أيضاً «وثيقة الترقيم» (numarataj belgesi) من البلدية التي يقع فيها العقار، وفي طلبات التجديد يُطلب ما يثبت استمرار الملكية (tapu devam belgesi). ولا توضح القائمة الرسمية صراحةً كيف يُطبَّق حد القيمة عند تجديد إقامة من اشترى مسكنه قبل العمل بهذا الحد، لذا استوضح وضعك من مديرية الهجرة قبل موعد التجديد.

ما الوثائق المطلوبة لطلب الإقامة العقارية؟

وإذا كانت بعض الوثائق صادرة من الخارج، فيجب أن تحمل الأبوستيل وترجمة تركية مصدقة لدى كاتب العدل، أو أن تُصدَّق عبر السلطات المختصة والبعثة التركية إذا كانت دولتك غير منضمة إلى اتفاقية الأبوستيل.

كيف تقدم طلب الإقامة العقارية خطوة بخطوة؟

ما أسباب رفض الإقامة العقارية الشائعة؟

ترتبط أغلب حالات الرفض بشروط يمكن التحقق منها قبل الشراء أو قبل الموعد:

• قيمة المسكن في تاريخ الشراء أقل من الحد المنشور، أو عدم وجود ما يثبت القيمة في العقار الموروث أو الموهوب.
• العقار ليس مسكناً، كالمكتب أو المحل أو الأرض، أو يُستعمل للإيجار.
• تأمين صحي لا يغطي كامل المدة المطلوبة، أو جواز سفر تقل صلاحيته عن المدة المطلوبة مضافاً إليها 60 يوماً.
• نقص وثيقة الترقيم أو عدم تسجيل العنوان في المهل المحددة.
• وجود قرار ترحيل أو منع دخول ساري المفعول (المادة 33/1-ç من القانون).

وإذا رُفض الطلب أو أُلغيت الإقامة، يُبلَّغ القرار إلى الأجنبي أو ممثله أو محاميه (المادة 29/2 من اللائحة)، ويمكن الطعن فيه أمام المحكمة الإدارية. ومن يعيد التقديم خلال ستة أشهر من الرفض يُطلب منه تقديم مبرر جديد للإقامة (المادة 21/10 من اللائحة).

كم مدة الإقامة العقارية وكيف تجددها؟

• المدة: تنص المادة 31/2 من القانون على منح الإقامة قصيرة الأمد لمدة أقصاها سنتان في كل مرة، وتحدد الإدارة المدة بحسب الطلب والوثائق، ومنها مدة التأمين الصحي.
• التجديد: يُقدَّم طلب التجديد قبل انتهاء الإقامة، ويمكن تقديمه ابتداءً من 60 يوماً قبل انتهائها (المادة 21/5 من اللائحة).
• الغياب عن تركيا: قد تُلغى الإقامة قصيرة الأمد إذا بقي صاحبها خارج تركيا أكثر من 120 يوماً في مجموع السنة الأخيرة، إلا لأسباب محددة كالخدمة العامة أو التعليم أو الصحة (المادة 29/1-c من اللائحة).
• العمل: الإقامة لا تمنح حق العمل، ومن يريد العمل يحتاج إلى تصريح عمل مستقل.
• الإقامة الطويلة: من أقام في تركيا بتصاريح إقامة مدة 8 سنوات متصلة يمكنه طلب إقامة طويلة الأمد (المادة 42 من القانون).

هل يمكن تأجير الشقة مع الاحتفاظ بالإقامة العقارية؟

لا في الأصل. فشرط الإقامة العقارية، بحسب قائمة إدارة الهجرة، أن يُستعمل المسكن للسكن وألا يُؤجَّر أو يُستعمل لتحقيق دخل، كما تشترط المادة 33 من القانون إلغاء الإقامة إذا تبين استعمالها لغير الغرض الذي مُنحت له. ولذلك فإن التأجير السياحي أو الطويل للشقة نفسها قد يعرض الإقامة للرفض أو الإلغاء.

كما تجيز المادة 21/15 من اللائحة للمديرية العامة للهجرة تنظيم المحافظات التي تُمنح فيها الإقامة لاعتبارات النظام العام أو الأمن العام، وقد يُقيَّد تسجيل عناوين جديدة للأجانب في بعض الأحياء، فتحقق من إمكانية تسجيل العنوان في المنطقة قبل الشراء. ولأن هذه المسائل تقع في صلب قانون الإقامة والأجانب، يُستحسن مراجعة محامٍ قبل الشراء إذا كانت الإقامة هي الهدف الأساسي.