Evi Su Basan Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?

14.10.2026'dan itibaren İstanbul, Kocaeli, Sakarya, Yalova ve Zonguldak'ta yaşanan sel ve su baskınları, kiralık konutlarda hasardan kimin sorumlu olduğu sorusunu gündeme getirdi. Bu soruda evi su basan kiracı ve ev sahibinin hakları büyük ölçüde Türk Borçlar Kanununun kira hükümlerine göre belirlenir. Kanun, kiraya verene evi kullanıma elverişli halde tutma borcu yükler; kiracıya da bildirim ve özen yükümlülükleri getirir.

Aşağıda 21.10.2026 itibarıyla onarım, kira indirimi, fesih ve eşya zararı konularını sırayla ele alıyoruz. Kira ilişkilerine dair genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Ev sahibi su basan evi onarmak zorunda mı?

Evet. Türk Borçlar Kanununun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu nedenle sözleşmeye konulan "sel hasarından ev sahibi sorumlu değildir" gibi bir kayıt, ev sahibinin evi kullanıma elverişli halde bulundurma ve onarım borcunu kaldırdığı ölçüde geçerli sayılmayabilir; kaydın tam etkisi sözleşmenin ifadesine ve somut olaya göre değerlendirilir.

Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir (m.305). Ev sahibi uygun bir sürede onarım yapmazsa kiracı, ayıbı ev sahibi hesabına giderip bu alacağını kira bedelinden indirebilir (m.306/1). Bu yola gitmeden önce onarım talebini ve verdiğiniz süreyi yazılı olarak bildirmeniz ispat açısından önemlidir.

Su basan ev için kira indirimi istenebilir mi?

Evet. Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar varsa, bu ayıpların ev sahibi tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir (m.307). İndirim, evin ne ölçüde kullanılamadığına göre belirlenir; örneğin yalnızca bir odanın kullanılamaması ile evin tamamen boşaltılması aynı sonucu doğurmaz. Taraflar oran konusunda anlaşamazsa indirimi, gerekirse bilirkişi incelemesine dayanarak mahkeme belirler.

İndirim süresi ev sahibinin hasarı öğrendiği tarihten başladığı için gecikmeden bildirim kritik önemdedir. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumlu olur (m.318).

Sel nedeniyle kullanılamaz hale gelen evde kiracının hakları: sözleşme feshedilebilir mi?

Hasar evin kullanılmasını ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve ev sahibine verilen uygun sürede giderilmiyorsa kiracı sözleşmeyi feshedebilir (m.306/2; m.305/2). Ayrıca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerle yasal fesih bildirim süresine (taşınmaz kiralarında üç ay, m.329) uyarak sözleşmeyi feshedebilir; bu durumda feshin parasal sonuçlarına hakim karar verir (m.331).

Ev tamamen yıkılır veya kalıcı olarak kullanılamaz hale gelirse borcun imkansızlaşmasına ilişkin genel hükümler gündeme gelebilir: borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa borç sona erer ve ev sahibi kira bedelini isteyemez; peşin alınmış kira sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir (m.136). İmkansızlık kısmi ise m.137 uygulanır. Hangi yolun uygun olduğu hasarın boyutuna ve sözleşmenin türüne göre değişir; bu hükümlerin kira ilişkisine nasıl uygulanacağı somut olayda değerlendirilir.

Ev kısmen kullanılabiliyorsa kira borcu devam eder; kiracı kirayı kendiliğinden tamamen kesmek yerine orantılı indirim istemeli (m.307) veya ev sahibi hesabına yaptırdığı onarımın bedelini kiradan düşmelidir (m.306/1). Kiranın hiç ödenmemesi halinde ev sahibi yazılı olarak en az otuz gün süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (m.315). Bu nedenle kesinti yapılacaksa gerekçesi ve tutarı ev sahibine yazılı olarak bildirilmelidir.

Ev sahibinin su baskınında hakları nelerdir?

Ev sahibi, onarım için kiracıdan eve girişe ve çalışmalara katlanmasını isteyebilir; ancak çalışmaları uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır (m.319). Hasar kiracının kusurundan, örneğin bildirilmeyen bir sızıntının büyümesinden ya da özensiz kullanımdan kaynaklanmış veya artmışsa ev sahibi bu zararı kiracıdan isteyebilir (m.316, m.318). Bina hasarı için kendi konut poliçesine başvurması da mümkündür.

Sel nedeniyle evin yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekiyor ve bu sırada evin kullanımı imkansızsa, ev sahibi belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine göre belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (m.350/2). Bu, onarım gerekçesiyle kiracının hemen çıkarılabileceği anlamına gelmez; tahliye ancak kanundaki kiracı tahliye yolları ile mümkündür.

Kiralık evi veya dükkanı sel bastığında hasarı ev sahibi mi kiracı mı karşılar?

Kural evde de dükkanda da aynıdır: binanın kendisindeki hasarın (duvar, zemin, sabit tesisat, kepenk) onarımı ev sahibine aittir; kiracının kendi eşyası ve mallarındaki zarar ise öncelikle kiracının kendi sigortasından karşılanır ve ev sahibinden ancak aşağıda anlatılan koşullarla (m.308) istenebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler (TBK m.339 vd.) dükkan, mağaza ve ofis gibi çatılı işyerlerine de uygulanır; ev sahibinin kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma borcu bu kiralarda da kiracı aleyhine değiştirilemez (m.301).

Ev sahibi, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (m.308). Yani kusursuzluğu ispat yükü ev sahibindedir. Zarar yalnızca olağanüstü bir yağıştan kaynaklanıyorsa ev sahibi bu ispatı yapabilir; buna karşılık önceden bildirilmiş bir drenaj, çatı veya rögar sorununun giderilmemesi gibi durumlarda ev sahibinin sorumluluğu gündeme gelebilir. Sonuç somut olayın koşullarına göre değişir. Kiracı kendi eşya poliçesinden tazminat alırsa, sigortacı ödediği tutar kadar kiracının sorumlu kişilere karşı haklarına halef olur (Türk Ticaret Kanunu m.1472).

Ev sahibinin konut poliçesindeki sel teminatı Yangın Sigortası Genel Şartlarına eklenen Sel veya Su Baskını Klozuna dayanır; boru patlaması ve oluk taşması bu klozun dışında kalır. Aynı genel şartlara göre, aksine sözleşme yoksa yalnızca sigorta ettirene, onunla birlikte oturan aile bireylerine veya birlikte yaşadığı kişilere ve çalışanlarına ait eşyalar sigorta kapsamındadır (A.2.2.2). Bu nedenle ev sahibinin poliçesi kiracının eşyasını kural olarak karşılamaz; kiracının kendi eşyası için ayrı bir konut (eşya) poliçesi gerekir. Zorunlu deprem sigortası ise yalnızca deprem kaynaklı bina hasarını karşılar. Sigorta başvurusunda izlenecek adımlar için sel baskınında sigorta tazminatı yazımıza, reddedilen talepler için sigortanın sel hasarını ödememesi yazımıza bakabilirsiniz.

Dükkan kiracısının stoku, demirbaşları ve kendi yaptırdığı dekorasyon kiracının malvarlığıdır; bunların zararı ev sahibinden ancak ev sahibi kusursuzluğunu ispat edemezse istenebilir (m.308). Bu nedenle sel teminatı bulunan bir işyeri (işletme) sigortası önemlidir. İşyeri paket poliçelerinde stok ve demirbaş genellikle ayrı bedellerle sigortalanır; kar kaybı veya iş durması gibi zararlar ise genellikle ancak poliçeye ayrıca eklenmişse ödenir; kapsamı poliçenizden kontrol edin. Dükkan kullanılamadığı süre için kira indirimi istenebilir (m.307); ciro kaybının ev sahibinden istenip istenemeyeceği kusur ve illiyet bağına göre değerlendirilir.

Kiracının su baskınında yükümlülükleri nelerdir?

Olağan temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir (m.317); selin bıraktığı yapısal hasarın onarımı ise bu kapsamda değildir. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığı gibi (m.334/1), kendisine yüklenemeyen bir sel hasarından da kural olarak sorumlu tutulamaz.

Anlaşmazlık halinde nereye başvurulur?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Anlaşma sağlanamazsa kira indirimi, onarım bedeli ve tazminat talepleri sulh hukuk mahkemesinde görülür (Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4/1-a). Hasarın kaybolma ihtimali varsa, onarım yapılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenebilir (HMK m.400).

Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.