Kısa yanıt
Kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun cevabı sebebe göre değişir: kira ödenmezse icra takibi veya dava; ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin dolması halinde kanuni sürelere uyularak dava yoluna gidilir. Tahliye davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ilamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır.
Bu yazıda
Kiracı nasıl tahliye edilir sorusu, ev sahiplerinin en sık karşılaştığı hukuki sorulardan biridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı kanunla güçlü biçimde korunur: kira sözleşmesinin süresi dolduğu için kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir ve kiraya veren, süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Tahliye ancak Türk Borçlar Kanununda sayılan sebeplerle mümkündür ve bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354).
Kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya elektrik ve suyu kesmek gibi kendiliğinden tahliye yöntemleri hukuka aykırıdır ve ev sahibi için hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Aşağıda yasal tahliye yollarını, sürelerini ve 2023'ten beri zorunlu olan arabuluculuk aşamasını bulacaksınız. Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer genel bilgiler gayrimenkul hukuku sayfamızda yer alıyor.
Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
| Sebep | Dayanak | Yol | Kritik süre |
|---|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | TBK m.315; İİK m.269 vd. | İhtarlı icra takibi veya ihtar ve dava | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük ödeme süresi |
| Bir kira yılında iki haklı ihtar | TBK m.352/2 | Dava | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352/1; İİK m.272 vd. | İcra takibi veya dava | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay |
| Kiraya verenin veya yakınının konut ya da işyeri ihtiyacı | TBK m.350/1 | Dava | Belirli süreli sözleşmede süre sonundan itibaren 1 ay |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | TBK m.350/2 | Dava | Belirli süreli sözleşmede süre sonundan itibaren 1 ay |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m.351 | Bildirim ve dava | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava |
| Kiracının veya eşinin aynı ilçede konutu olması | TBK m.352/3 | Dava | Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m.347/1 | Bildirim, gerekirse dava | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim |
Tablodaki bir aylık dava süreleri hak düşürücü niteliktedir. Kiraya veren, en geç dava süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı olması şarttır; kiralanan aile konutuysa ve kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa, fesih bildirimi ve ödeme süresi içeren ihtar eşe de ayrıca yapılmalıdır (TBK m.348, 349).
Kira ödenmezse kiracı nasıl çıkarılır?
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı iki yol vardır. Birincisi, İcra ve İflas Kanununun 269. maddesi ve devamındaki ihtarlı icra takibidir. Bu takipte kiracıya, borcunu konut ve çatılı işyerinde otuz gün içinde ödemediği takdirde tahliyesinin isteneceği bildirilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir.
Kiracı itiraz etmez ve borcu süresinde ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir (İİK m.269/a). Kiracı sözleşmeyi kabul edip kiranın ödendiğini ileri sürerek itiraz ederse bu iddiasını ancak belgeyle ispat edebilir ve alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m.269/c). Kiracı sözleşmeyi veya imzasını inkar ederse, icra mahkemesine başvurulabilmesi için sözleşmenin noterce düzenlenmiş veya imzasının noterce onaylanmış olması gerekir; aksi halde genel mahkemede dava açılması gerekir (İİK m.269/b). İcra mahkemesinin tahliye kararının uygulanması için kesinleşmesi beklenmez; kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi yeterlidir.
İkinci yol, kiracıya Türk Borçlar Kanununun 315. maddesine göre en az otuz günlük süre veren yazılı bir ihtar göndermek, süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshetmek ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Bu dava yoluna gidilecekse önce arabuluculuk şartı yerine getirilmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nasıl açılır?
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m.350). Yargıtay uygulamasına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; ihtiyaç iddiasını belgelerle desteklemek önemlidir.
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yeni malik kendi veya yakınlarının ihtiyacını, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla ileri sürebilir (TBK m.351).
İhtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi halde eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).
Tahliye davasında zorunlu arabuluculuk nasıl işler?
01.09.2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışındadır; bu nedenle ihtarlı ödeme emri veya tahliye taahhüdüne dayanan takip ile bu takip üzerine icra mahkemesinden istenen tahliye için arabulucuya başvurulması gerekmez. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davalarında ise arabuluculuk aşaması atlanamaz; arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Tahliye davası öncesi izlenecek yol
Sebebi ve süreyi belirleyin
Tahliye sebebinizi ve buna bağlı bir aylık dava süresinin ne zaman başlayıp bittiğini hesaplayın.
Yazılı bildirim veya ihtar gönderin
Gerekli bildirimi ispatı kolay bir yolla, örneğin noter aracılığıyla yapın; aile konutunda kiracının eşini de unutmayın.
Arabuluculuk bürosuna başvurun
Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir. Başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez.
Anlaşma olursa şerh alın
Tahliye tarihi üzerinde anlaşılırsa anlaşma belgesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Anlaşma yoksa dava açın
Anlaşmazlık tutanağını dilekçeye ekleyerek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açın (HMK m.4).
İlk toplantıya geçerli bir mazeret olmadan katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderleri ve vekalet ücreti bakımından dezavantajlı duruma düşer (6325 sayılı Kanun m.18/A). Bu nedenle toplantı davetini ciddiye almak her iki taraf için de önemlidir.
Tahliye taahhütnamesi geçerli mi?
Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1). Ancak kanun, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar. Kira sözleşmesiyle birlikte, anahtar teslim edilmeden imzalatılan taahhütnameler bu nedenle geçerli sayılmaz.
Tahliye sebebi, süreler ve deliller her dosyada farklı olduğundan, somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir.
Kirayı ödemeyen kiracı için icra mı, dava mı açılmalı?
İki yol da mümkündür. İhtarlı icra takibinde kiracıya konut ve çatılı işyerinde otuz günlük ödeme süresi verilir; kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve ödemezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir (İİK m.269, 269/a). İlamsız icra yoluyla tahliye zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır. Dava yolunda ise önce yazılı ihtar ve fesih, ardından arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesinde dava gerekir.
Tahliye davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 01.09.2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya başvurmadan açılan tahliye davası usulden reddedilir. Kanundaki istisna, İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümlerdir; bu takip üzerine icra mahkemesinden istenen tahliye de bu kapsamdadır. Arabuluculukta geçen süre, bir aylık dava süresinden sayılmaz.
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa dava açabilir (TBK m.350). Belirli süreli sözleşmede dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre içinde dava açılacağı kiracıya yazılı bildirilirse süre bir kira yılı uzar. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Evi satın alan yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracıyı hemen çıkaramaz (TBK m.310). Kendisinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirip altı ay sonra dava açabilir. Dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m.351). Dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.