Evini Turizm Amaçlı Kiralamak: İzin Belgesi ve Cezalar

Evinizi günlük veya haftalık olarak kiraya vermek istiyorsanız, turizm amaçlı kiralama izin belgesi almanız gerekir. 01.01.2024'te yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanuna göre bu belge ilk kiralama sözleşmesinden önce Kültür ve Turizm Bakanlığından alınır; belgesiz kiralamaya konut başına idari para cezası uygulanır.

Bu yazıda kimin belge alması gerektiğini, kat maliklerinin oybirliği şartını, başvuru adımlarını, 27.10.2026 tarihli Yönetmelik değişikliğini, cezaları ve kiracının durumunu 31.10.2026 itibarıyla anlatıyoruz. Taşınmazla ilgili diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Turizm amaçlı kiralama nedir, hangi kiralamalar kapsamda?

Kanun, bir konutun kullanıcılara tek seferde en fazla yüz gün süreyle, amacı ne olursa olsun kiralanmasını turizm amaçlı kiralama sayar (m.2/1-g). Tek seferde yüz günden uzun kiralamalar kapsam dışındadır (m.1/3). Ancak her defasında yüz günden uzun sözleşme yapılsa bile aynı konutu ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde dört defadan fazla kiraya verene ayrıca ceza öngörülmüştür (m.4/1-g).

Belge, konutun malikine ya da intifa veya üst hakkı sahibine verilir. Konut, tapuda konut olarak kayıtlı veya konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş bir bağımsız bölüm olmalıdır (m.2/1-d, e). Malik dışında biri kiralamayı yürütecekse bu iş yalnızca (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir (m.3/5).

Kat maliklerinin oybirliği şart mı?

Evet. Birden fazla bağımsız bölüm bulunan binada, binadaki tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı ve turizm amaçlı kiralamayı uygun bulan kararın başvuruda sunulması zorunludur (Kanun m.3/3). Yönetmelik, binadaki konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin maliklerince alınan bu kararın noter onaylı örneğini ister (Yönetmelik m.5/2-d). Tek bir malikin onay vermemesi başvurunun reddi için yeterlidir; Kanunda oybirliği yerine çoğunluk kararını yeterli sayan bir düzenleme yoktur.

• Sitelerde: Birden fazla binadan oluşan sitede yalnızca konutun bulunduğu binanın malikleri karar verir; belgenin bir örneği site yönetimine iletilir (Kanun m.3/3).
• Yüzde 25 sınırı: Üçten fazla bağımsız bölümlü binada aynı kişi adına en fazla yüzde yirmi beş oranında belge verilebilir; aynı binada beşten fazla konut için ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı gerekir (m.3/4).
• İstisnalar: Yüksek nitelikli konutlarda (rezidans), devre mülklerde ve müstakil konutlarda oybirliği kararı ve yüzde 25 şartı aranmaz (Yönetmelik m.5/4).
• Hisseli konut: Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış mirasta) tüm maliklerin yazılı onayı gerekir (Yönetmelik m.5/2-ç).

İzin belgesi nasıl alınır?

Belge ve plaket ücretlerini Bakanlık belirler (Kanun m.3/2). Bakanlığın Sakarya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğünün yayımladığı bilgiye göre 2026 için belge ücreti 10.000 TL, plaket ücreti 10.000 TL'dir (konut başına; arşiv kaydı).

Konutta üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişi konaklayabilir; her yatak odası iki kişilik sayılır ve buna en fazla iki kişi eklenir (m.9/1-d). Odalar ayrı sözleşmelerle farklı kişilere kiralanamaz; kendi oturduğunuz evin bir veya birkaç odası için de belge verilmez (m.10/2, m.6/6).

27.10.2026 Yönetmelik değişikliği neyi değiştirdi?

Belgeli konutlar, belgenin verildiği tarihten itibaren en az iki yılda bir, önce belgelendirmeye esas evrakları kontrol edilerek denetlenir. 27.10.2026 tarihli ve 33413 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan değişiklikle, bu kontrolde evrakta eksiklik veya uygun olmayan belge bulunması ya da bilgi ve belgelerde değişiklik olduğunun tespiti halinde belge sahibine eksikleri gidermesi için otuz gün süre verilir. Süre sonunda eksik giderilmezse izin belgesi iptal edilir (Yönetmelik m.12/4).

Evrak uygunsa konutta yerinde denetim yapılır. Eksiklik görülürse on beş gün süre verilir; giderilmezse idari para cezası uygulanarak on beş gün daha tanınır ve ikinci denetimde de giderilmemişse belge iptal edilir. Bu nedenle mülkiyet, kimlik veya kat malikleri kararıyla ilgili bir değişiklik olduğunda belgelerinizi güncel tutmanız önemlidir.

İzinsiz kiralamanın cezası ne kadar?

Belgesiz kiralamaya ilişkin cezaları konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri, platformlara ve belge sahiplerine ilişkin cezaları Bakanlık verir (Kanun m.4/3). Belgesi olmayan konutların ilanları için içeriğin çıkarılmasına veya erişimin engellenmesine de karar verilebilir; bu karara karşı sulh ceza hakimliğine başvurulabilir (m.4/1-e).

Kiracı evi turizm amaçlı kiralayabilir mi?

Hayır. Kendi adına mesken olarak kiraladığı konutu kiracının kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya vermesi yasaktır ve her sözleşme için ayrı ceza uygulanır (Kanun m.3/7, m.4/1-ç). Belgeli konutu kiralayan kullanıcı da konutu üçüncü kişilere kiralayamaz. Ev sahibi açısından bu durum kira sözleşmesine aykırılık da oluşturabilir; sözleşmenin sona erdirilmesi ve tahliye seçenekleri kiracı tahliye yolları yazısında anlatılmıştır.

Konutun satılması halinde değişikliğin tapuya tescilinden itibaren otuz gün içinde bildirilmesi gerekir; yeni malik belgenin devri için başvurmazsa belge iptal edilir (m.4/2-b, m.5/1-c). Malik ölürse mirasçılar üç ay içinde başvurmadıkça belge geçersiz hale gelir (m.3/6). Uzun süreli konut kiralarında ise kira artış oranı gibi genel kira kuralları uygulanır.

Vergi ve diğer yükümlülükler nelerdir?

• Turizm payı: İzin belgeli konutlardan net satış ve kira gelirlerinin binde beşi oranında turizm payı alınır (7183 sayılı Kanun m.6).
• Gelir vergisi: Kiralamadan elde edilen gelir beyan edilmelidir. Gelirin kira geliri mi ticari kazanç mı sayılacağı ve KDV gibi diğer vergiler faaliyetin niteliğine göre değişebileceğinden bir mali müşavirle netleştirilmesi yerinde olur.
• Kimlik bildirimi: Belge sahibi, konaklayanların kimliklerini 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanununa göre bildirmekle sorumludur (Kanun m.3/8).
• Bakım ve bilgilendirme: Her kullanıcı değişiminde temizlik ve haşere mücadelesi yapılır, kayıtları saklanır; site veya bina kuralları kullanıcıya yazılı ya da çevrim içi bildirilir (Yönetmelik m.10).

Komşulardan biri belgesiz kiralama yapıldığını düşünüyorsa durumu il kültür ve turizm müdürlüğüne bildirebilir; site içi uyuşmazlıklar ise kat malikleri kurulunda ele alınabilir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.