Kira Artış Oranı 2026: Yasal Sınır ve Kiracı Hakları

Kira artış oranı, her yıl kira dönemi yenilenirken kiracı ile ev sahibinin en çok tartıştığı konudur. 2022–2024 döneminde konut kiralarına uygulanan yüzde 25 sınırının kalkmasıyla birlikte bugün Türk Borçlar Kanununun 344. maddesindeki genel kural uygulanmaktadır: artış, tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez.

Aşağıda artış sınırının nasıl hesaplandığını, beş yıl kuralını, kira tespit davasını, kiracının diğer temel haklarını ve kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuğu bulacaksınız. Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer genel bilgiler gayrimenkul hukuku sayfamızda yer alıyor.

Kira artış oranı 2026'da nasıl belirlenir?

TBK m.344/1'e göre tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile aşan kısım geçersizdir.

Uygulamada, kira yılının yenilendiği tarihten önce Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) açıkladığı son ayın on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı esas alınır. Bu oran her ay yeniden açıklandığından tek bir "2026 oranı" yoktur. Örneğin TÜİK'in 03.09.2026'da yayımladığı Ağustos 2026 verisine göre on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 31,79'dur; Eylül 2026 verisi 29.09.2026 itibarıyla henüz açıklanmamıştı. Taraflar anlaşamazsa kira bedelini hakim, bu oranı geçmemek üzere kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/2).

Bu sınır, mevcut kiracıyla yenilenen kira dönemleri içindir. Yeni bir kiracıyla ilk kez yapılan sözleşmede kira bedeli taraflarca serbestçe belirlenir.

Yüzde 25 kira artış sınırı bitti mi?

Evet. Konut kiraları için getirilen yüzde 25 sınırı iki geçici maddeyle uygulanmış ve 01.07.2024 tarihinde sona ermiştir. 02.07.2024'ten itibaren yenilenen konut kira dönemlerinde yeniden TBK m.344'teki TÜFE sınırı geçerlidir. 29.09.2026 itibarıyla Türk Borçlar Kanununda yürürlükte yeni bir geçici oran sınırı bulunmamaktadır.

Geçici yüzde 25 sınırı yalnız konut kiralarını kapsıyordu; çatılı işyeri kiralarında bu dönemde de TÜFE sınırı uygulanmıştır.

Beş yıl dolunca kira nasıl belirlenir?

Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hakim tarafından belirlenebilir. Hakim; TÜFE'deki on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir kira belirler (TBK m.344/3). Bu yolla belirlenen kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırına göre artırılır.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklik de dikkate alınarak bedel belirlenir (TBK m.344/4).

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır; bu durumda dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen kira da dönem başından geçerli olur (TBK m.345).

Kira tespit davası sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiracı da, örneğin hangi bedeli ödemesi gerektiği tartışmalıysa, kira tespit davası açabilir.

Kiracının başlıca hakları nelerdir?

• Güvence (depozito): Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilecekse kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir hesaba yatırılır. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava veya takip açtığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir (TBK m.342).
• Ek ödeme yasağı: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Geç ödemede ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıtlar geçersizdir (TBK m.346).
• Süre bitiminde çıkarılmama: Kiraya veren, sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz; sebepsiz fesih ancak on yıllık uzama süresinden sonra mümkündür (TBK m.347).
• Süre sonunda ayrılma: Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi süre sonunda sona erdirebilir; bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar.
• Ev satılırsa: Kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310).
• Değişiklik yasağı: Kira bedelinin belirlenmesi dışında sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343).

Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 01.09.2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kira tespiti, kira alacağı, depozito iadesi ve dava yoluyla tahliye bu kapsamdadır; kanundaki istisna, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır ve arabulucu süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hallerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır.

Kira bedeli ve artış hakkındaki uyuşmazlıklar sözleşmenin içeriğine ve kira süresine göre farklı sonuçlar doğurabileceğinden, somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.