Kısa yanıt
Tapu iptal ve tescil davası, tapudaki kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmadığını ileri süren kişinin, bu kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini istediği davadır (TMK m.1025). Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu yer kesin yetkilidir (HMK m.12).
Bu yazıda
Bir taşınmaz rızanız dışında, aldatılarak ya da geçersiz bir işlemle başkasının adına geçtiyse, başvurulacak temel yol tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davada mahkemeden, yolsuz olan tapu kaydının iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi istenir. Bu yazıda 01.11.2026 itibarıyla Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümlerine göre davanın sebeplerini, süresini, görevli ve yetkili mahkemeyi ve tapuya tedbir şerhi konulmasını anlatıyoruz. Taşınmazlarla ilgili diğer genel bilgiler gayrimenkul hukuku sayfasında yer alıyor.
Tapu iptal ve tescil davası nedir, yolsuz tescil ne demektir?
TMK m.1025'e göre bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Yolsuz tescilin tanımı TMK m.1024/2'dedir: bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Tescil davası ise bazen bağımsız olarak da açılır. Örneğin geçerli bir satış vaadi sözleşmesine sahip olan kişi, malik devirden kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716). Mahkeme kararıyla mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak kişinin tasarruf işlemi yapabilmesi için kararın tapuya tescil edilmesi gerekir (TMK m.705).
Tapu iptal davası hangi sebeplerle açılır?
Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:
- Muvazaa: Tarafların gerçek iradesini gizleyen işlemler. TBK m.19'a göre sözleşmede tarafların gerçek ve ortak iradesi esas alınır. Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak için bağışı satış gibi göstermesi (muris muvazaası) bu davaların önemli bir bölümünü oluşturur; ayrıntılar muris muvazaası davası yazısında anlatılmıştır.
- Vekaletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekalet verenin aleyhine ve özellikle alıcıyla birlikte hareket ederek taşınmazı devretmesi. Yargıtay uygulamasında vekil ile alıcının işbirliği yaptığı veya alıcının durumu bildiği ya da bilmesi gerektiği hallerde genellikle iptal kabul edilmektedir; satış bedelinin değerin çok altında olması bu konuda önemli bir belirti sayılır.
- Ehliyetsizlik: İşlem sırasında ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m.15). Bu iddia genellikle sağlık kayıtları ve Adli Tıp raporuyla ispatlanır.
- Yanılma, aldatma veya korkutma: Bu hallerde işlemle bağlı olunmadığı, yanılmanın veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin kalktığı andan itibaren bir yıl içinde bildirilmelidir (TBK m.39).
- Kat karşılığı inşaat: Yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği arsa paylarının iadesi için dava açılabilir. Bu davaların sonucu sözleşmeye, inşaatın seviyesine ve iyi niyetli üçüncü kişilerin varlığına göre değişir.
- Sahtecilik: Sahte kimlik veya sahte vekaletname ile yapılan devirler; bu durumda ceza soruşturması da gündeme gelir.
Tapu iptal davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Yetki bakımından HMK m.12 uygulanır: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin Gölcük/Kocaeli'deki bir taşınmaz için dava Gölcük'te açılır; taraflar başka bir yer mahkemesini seçemez. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK m.12/3).
Tapu iptal ve tescil davası, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesinde sayılan dava şartı arabuluculuk uyuşmazlıkları (kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı) arasında yer almaz. Davanın harcı ve gider avansı genellikle taşınmazın değeri üzerinden hesaplandığından, tutarı dava açmadan önce mahkeme veznesinden veya UYAP'tan öğrenmeniz yerinde olur.
Tapu iptal davası için süre var mı?
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları, Yargıtay uygulamasında kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi tutulmamaktadır. Bununla birlikte süresizlik her sebep için geçerli değildir ve gecikmenin başka sonuçları vardır. Aşağıdaki tablo genel bir çerçeve sunar; somut olayda farklı sonuç çıkabilir.
| Sebep | Süre | Dayanak ve not |
|---|---|---|
| Muvazaa, ehliyetsizlik, hukuki sebepten yoksun tescil | Uygulamada süreye bağlı tutulmaz | TMK m.1024, 1025; iyi niyetli üçüncü kişi korunur |
| Yanılma, aldatma, korkutma | Öğrenmeden veya korkutmanın etkisinin kalkmasından itibaren 1 yıl | TBK m.39; süre geçerse işlem onanmış sayılır |
| Yolsuz tescile rağmen iyi niyetli zilyetlik | 10 yıl davasız, aralıksız, iyi niyetli zilyetlik | TMK m.712; olağan kazandırıcı zamanaşımı |
Tapuya ihtiyati tedbir şerhi nasıl konulur?
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek için mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m.389). Talep eden, tedbir sebebini ve türünü belirtmeli ve haklılığını yaklaşık olarak ispat etmelidir (HMK m.390/3). Mahkeme kural olarak teminat ister; resmi belge veya kesin delil varsa gerekçesini göstererek teminat almayabilir (HMK m.392). Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapuya şerh edilir ve şerhten sonra hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010).
Tapu iptal ve tescil davası adım adım
Tapu kaydını ve işlem dosyasını edinin
Güncel tapu kaydını ve devre esas resmi senet, vekaletname gibi belgeleri tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden temin edin.
Sebebi ve delilleri belirleyin
Muvazaa, vekaletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya aldatma iddiasını destekleyen tanık, banka kaydı, sağlık raporu ve değer bilgilerini toplayın.
Süreyi kontrol edin
Aldatma veya korkutma iddiasında TBK m.39'daki bir yıllık bildirim süresini kaçırmayın; taşınmazın el değiştirme riskini de değerlendirin.
Davayı doğru yerde açın
Dilekçeyi taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine verin; tapuda kayıtlı malik ve gerekiyorsa sonraki malikler davalı gösterilir.
Tedbir isteyin
Dava dilekçesinde veya ayrı bir dilekçeyle ihtiyati tedbir talep edin. Dava açılmadan önce alınan tedbirde, uygulamanın talep edilmesinden itibaren iki hafta içinde dava açılmalıdır (HMK m.397).
Kesinleşen kararı tescil ettirin
Karar kesinleşince tapu müdürlüğüne gönderilir ve taşınmaz hak sahibi adına tescil edilir.
Tapu iptal davasında sık yapılan hatalar nelerdir?
En yaygın hata, davayı genel yetki kuralına göre davalının yerleşim yerinde açmaktır; kesin yetki kuralı nedeniyle bu, yetkisizlik kararı ve zaman kaybı demektir. İkinci sık hata, tedbir istememektir; dava sürerken taşınmaz iyi niyetli birine satılırsa iptal imkanı zayıflar. Üçüncüsü, vekalet verirken kapsamı geniş tutmaktır; yurt dışından vekaletle satış yapacaklar için yurt dışından ev satmak ve vekaletname yazısındaki önlemler yararlı olabilir. Ayrıca ihtiyati tedbir kararının uygulanması, karar tebliğ veya tefhim edildikten sonra bir hafta içinde istenmezse tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.393).
Tapu iptal davalarında sonuç, sebebin doğru nitelendirilmesine ve delillere sıkı sıkıya bağlıdır. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Sık sorulan sorular
Tapu iptal davası kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları, Yargıtay uygulamasında kural olarak zamanaşımına tabi tutulmaz. Ancak aldatma, yanılma veya korkutma iddiasında, öğrenmeden ya da korkutmanın etkisinin kalkmasından itibaren bir yıl içinde bildirim yapılmalıdır (TBK m.39). Ayrıca taşınmaz iyi niyetli üçüncü kişiye geçmişse bu kişinin kazanımı korunur. Bu yüzden gecikmeden harekete geçmek önemlidir.
Tapu iptal davası hangi mahkemede açılır?
Tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m.12). Taraflar sözleşmeyle başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Birden fazla taşınmaz varsa, dava bunlardan birinin bulunduğu yerde hepsi için açılabilir.
Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal edilir mi?
Edilebilir. Yargıtay uygulamasında vekilin vekalet verenin aleyhine hareket ettiği ve alıcının bu durumu bildiği, bilmesi gerektiği ya da vekille işbirliği yaptığı hallerde tapu iptal ve tescil davası kabul edilmektedir. Satış bedelinin piyasa değerinin çok altında olması, taraflar arasındaki yakınlık ve ödemenin yapılmaması önemli belirtiler arasında sayılır. Alıcı iyi niyetliyse sonuç değişebilir.
Tapu iptal davasında tapuya tedbir konulabilir mi?
Evet. Mahkemeden ihtiyati tedbir istenebilir ve karar tapuya şerh edilir (HMK m.389, TMK m.1010). Şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazananlar bu şerhle bağlı olur. Talep edenin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi ve kural olarak teminat göstermesi gerekir. Tedbir kararının uygulanması bir hafta içinde istenmezse tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.393).
Tapu iptal davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Tapu iptal ve tescil davası, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'de sayılan dava şartı arabuluculuk uyuşmazlıkları arasında yer almaz. Bu listede kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları bulunur. Bu nedenle tapu iptal davası kural olarak doğrudan mahkemede açılır. Davaya başka talepler eklenecekse durumu ayrıca değerlendirmek gerekir.