Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Nasıl Yapılır?

Apartmanda aidat artışı, ortak alanda yapılacak bir değişiklik, yönetici seçimi ya da bir harcama kararı her zaman herkesi memnun etmez. Kat malikleri kurulu kararına itiraz etmek isteyen kat maliki için kanunun öngördüğü yol, sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmaktır. Bu davanın süreleri kısadır ve kimin dava açabileceği toplantıdaki tutumunuza göre değişir. Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde 17.10.2026 itibarıyla itiraz yollarını anlatıyoruz.

Taşınmaz ve kat mülkiyetine ilişkin diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Kat malikleri kurulu kararı herkesi bağlar mı?

Evet. Bütün kat malikleri, onların halefleri, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdür (KMK m.32/2). Kararlar, sayfaları noterce onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza atar (KMK m.32/4). Kararın bağlayıcılığından kurtulmanın yolu, kararı mahkemede iptal ettirmektir.

Toplantı ve karar yeter sayısı nedir?

Kurul yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır. Önemli bir sebep varsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, toplantıdan en az on beş gün önce yapılacak çağrıyla her zaman toplanabilir; ilk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır (KMK m.29).

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yeter sayı olmadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (KMK m.30). Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın tek oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan kişinin oyu bütün oyların üçte birini geçemez ve kararın doğrudan ilgilendirdiği kat maliki oya katılamaz (KMK m.31).

Kat maliki oyunu yetkili bir vekil aracılığıyla kullanabilir. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil olamaz; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kat malikine vekalet edebilir (KMK m.31). Yurt dışında yaşayan kat malikleri bu yolla toplantıda temsil edilebilir; vekaletnamenin nasıl düzenleneceği için yurt dışından vekaletname yazısına bakabilirsiniz.

İptal davası kimler tarafından ve hangi sürede açılır?

KMK m.33/1'e göre iptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Süre ve dava hakkı, toplantıdaki durumunuza göre şöyledir:

Kanun, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat malikine dava hakkı tanıdığından, karara katılmıyorsanız karar defterine aykırı oyunuzu ve gerekçesini yazarak imzalamanız ileride ispat bakımından önemlidir. Bir kararın iptal edilebilir mi, yoksa yok ya da mutlak butlanla hükümsüz mü olduğu somut olaya göre belirlenir. Yargıtay uygulamasında örneğin toplantının hiç yapılmadığı, kanunun oybirliği aradığı bir konuda çoğunlukla karar alındığı veya kat maliklerinin kanundan doğan temel haklarını ortadan kaldıran kararlar bu açıdan tartışılmaktadır; bu değerlendirmeye güvenerek süreyi kaçırmamak gerekir.

İptal davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur ve kurul kararı iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (KMK m.38/2). Kat mülkiyetinden doğan bütün anlaşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK Ek m.1).

İptal davasından önce arabuluculuk şart mı?

01.09.2023'ten beri "634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda" dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-c). Kanunun ifadesi geniş olduğundan KMK m.33'e dayanan iptal davası da metin itibarıyla bu kapsamda görünmektedir. Bununla birlikte bu konuda uygulamada farklı değerlendirmeler yapılabildiğinden, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak güvenli yoldur; arabulucuya başvurmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilebilir (m.18/A-2). Arabulucu başvuruyu kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A-9).

Bir aylık iptal davası süresi uygulamada hak düşürücü süre olarak kabul edilir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15); süre, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren kaldığı yerden işlemeye devam eder. Bu kuralın, arabuluculuğun dava şartı olmadığı sonucuna varılan bir dosyada da uygulanıp uygulanmayacağı tartışılabileceğinden, arabulucuya kararı öğrenir öğrenmez başvurmak ve son tutanaktan sonra davayı gecikmeksizin açmak gerekir.

Kurul kararına itiraz adım adım

İptal davası açılması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle tedbir ihtiyacı ayrıca değerlendirilmelidir. Bir kat malikinin veya bağımsız bölümde oturan kişinin yükümlülüklerini yerine getirmemesinden zarar görüyorsanız, iptal davasından farklı olarak sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini de isteyebilirsiniz (KMK m.33/1). 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması ve geçici işletme projesindeki artışın yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılması kuralları getirildiğinden, aidat artışlarına itirazda bu yeni kurallar da dikkate alınmalıdır (KMK m.37). Aidatın ödenmemesi halinde yönetimin başvurabileceği yollar apartman aidatı ödenmezse yazısında anlatılmıştır. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.