Apartman Aidatı Ödenmezse Ne Olur? Yönetimin Hakları

Apartmanlarda en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri ortak gider payının, yani aidatın ödenmemesidir. Aidat ödenmezse borç kendiliğinden ortadan kalkmaz; borç gecikme tazminatıyla büyür ve yönetim icra takibi, dava ve kanuni ipotek gibi yollara başvurabilir. Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde 17.10.2026 itibarıyla yönetimin haklarını, kiracının sorumluluğunu ve borçlu kat malikinin dikkat etmesi gereken noktaları anlatıyoruz.

Taşınmaz ve kat mülkiyetine ilişkin diğer konular için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Apartman aidatı ödemek zorunlu mu?

Evet. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; binanın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılmak zorundadır (KMK m.20/1). Kat maliki ortak yerleri kullanmadığını veya bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ödemeden kaçınamaz (KMK m.20/1-c).

Aidat tutarı işletme projesiyle belirlenir. 22.05.2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlar. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projedeki tutar bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (KMK m.37).

Aidat ödenmezse gecikme tazminatı ne kadar?

Gider veya avans payını tamamen ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20/2). Tazminat gecikilen gün sayısına göre hesaplanır. Örneğin 1.000 TL'lik aidatı 30 gün geciktiren kat malikinin gecikme tazminatı 50 TL, 15 gün geciktirenin ise 25 TL olur.

Kiracı aidat borcundan sorumlu mu?

Bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı oturan kişiler, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22/1). Kiracı ile ev sahibi arasında aidatı kimin ödeyeceği ise kira sözleşmesine göre belirlenir.

Yönetim aidat alacağını nasıl tahsil eder?

Ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, yönetim planına, KMK'ya ve genel hükümlere göre dava açabilir veya icra takibi yapabilir (KMK m.20/2). Borçlu kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak ve kanuni ipoteği tescil ettirmek yöneticinin görevleri arasındadır (KMK m.35/i). Kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (KMK Ek m.1).

Borçlunun bakış açısından itiraz süreleri ve dilekçe için ödeme emrine itiraz yazısına, alacaklı açısından dava süreci ve icra inkar tazminatı için itirazın iptali davası yazısına bakabilirsiniz. İtirazın iptali davasında mahkeme, borçlunun itirazını haksız bulursa talep üzerine hükmolunan tutarın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmeder (İİK m.67/2).

01.09.2023'ten beri Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B-1-c). Aidat alacağı bu kapsamdadır; bu nedenle alacak davası veya itirazın iptali davası açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (m.18/A-2). İcra takibi başlatmak ise bir dava olmadığından arabuluculuk gerektirmez. Arabulucu başvuruyu kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A-9). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15); bu süre, itirazın iptali davası için öngörülen bir yıllık süreye de eklenmez.

Aidat borcu için daireye ipotek konulabilir mi?

Evet, ancak doğrudan değil. Kanuni ipotek için önce borcun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir; ardından yönetici, yönetici yoksa kat maliklerinden biri yazılı olarak istemde bulunur ve ipotek borç tutarı için diğer kat malikleri lehine bağımsız bölüm üzerine tescil edilir (KMK m.22/2). Ayrıca kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat malikinden veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir (KMK m.22/3).

Kanuni ipotek tescil edilmişse daire satılsa bile ipotek taşınmaz üzerinde kalır. Tescil edilmemiş eski aidat borçlarından yeni malikin sorumlu olup olmadığı ise borcun doğduğu döneme ve somut olaya göre değerlendirilir; daire alırken yönetimden yazılı borç durumu istemek bu nedenle önemlidir.

Yönetimin yapamayacağı şeyler ve borçlunun hakları

Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcu nedeniyle borçlunun suyunu, elektriğini, doğalgazını veya asansör ve otopark gibi ortak yerleri kullanmasını engelleme yetkisi vermez. Kanunun öngördüğü yol gecikme tazminatı, icra takibi, dava ve kanuni ipotektir; bunların dışındaki tek taraflı uygulamalar hukuki sorumluluk doğurabilir.

• İşletme projesi kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir (KMK m.37); yönetici yıllık hesabını kat malikleri kuruluna vermekle yükümlüdür, kat maliklerinin yarısı isterse ara dönemde de hesap gösterilir (KMK m.39).
• Aidat artışına dayanak olan kurul kararına katılmayan kat maliki, KMK m.33'teki süreler içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir; ayrıntılar için kat malikleri kurulu kararına itiraz yazısına bakabilirsiniz.
• Ortak gider alacaklarında zamanaşımı konusunda uygulamada genellikle dönemsel edimlere ilişkin beş yıllık süre (Türk Borçlar Kanunu m.147/1) esas alınır; somut olaya göre değerlendirme gerekir.

Aidat uyuşmazlıklarında çoğu zaman sorun, borcun varlığından çok tutarın ve dayanağının belirsizliğinden doğar. Düzenli tutulan karar defteri ve şeffaf hesap, yönetimin alacağını tahsil etmesini kolaylaştırır. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.