Projeden Konut Gecikirse veya Ayıplıysa Alıcının Hakları

Projeden konut almak, yani henüz inşa edilmemiş veya inşaatı süren bir konutu bedelini önceden ya da taksitle ödeyerek satın almak, hem fiyat avantajı hem de risk taşır. En sık yaşanan sorunlar teslimin gecikmesi, konutun broşürde veya sözleşmede vaat edilenden farklı çıkması ve inşaatın durmasıdır. Tüketici olarak satın alınan konutlarda bu ilişki, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda (TKHK) "ön ödemeli konut satışı" olarak düzenlenmiştir (TKHK m.40).

Aşağıda satın alma aşamasındaki güvenceleri, gecikme ve ayıp halinde haklarınızı, başvuru mercilerini ve süreleri bulacaksınız. Taşınmaz ve inşaat uyuşmazlıklarına ilişkin diğer genel bilgiler gayrimenkul hukuku sayfamızda yer alıyor.

Projeden konut alırken hangi güvenceler var?

• Yapı ruhsatı: Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (TKHK m.40/3).
• Ön bilgilendirme: Sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmelidir.
• Şekil: Satışın tapu siciline tescili veya satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur; aksi halde satıcı, sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine ileri süremez. Geçerli bir sözleşme yapılmadan sizden ödeme istenemez (TKHK m.41).
• Tamamlama güvencesi: Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya başka bir teminat sağlamak zorundadır (TKHK m.42).
• Tapuya şerh: Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin istemiyle tapu siciline şerh verilebilir (Tapu Kanunu m.26); şerh, taşınmazın başkasına satılması riskine karşı önemli bir korumadır.

Satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmediği için sözleşmeden dönüyorsanız, satıcı sizden bu tazminatı isteyemez (TKHK m.45/2).

Konut teslim edilmezse ne yapılabilir?

Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmesi zorunludur ve bu süre her halde sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapuya tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri halinde de teslim yapılmış sayılır (TKHK m.44). Kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi sözleşmeye aykırı ifadır (TKHK m.8/3).

Gecikme halinde Türk Borçlar Kanununun temerrüt hükümleri uygulanır. Satıcıya ifa için uygun bir süre verilir; süre içinde teslim yapılmazsa alıcı, teslimi ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da ifadan vazgeçerek zararının giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m.123–125). Dönme halinde ödenen bedelin iadesi istenir.

Uygulamada, gecikme süresince konutun getirebileceği kira bedeli (kira kaybı), somut olayın koşullarına göre gecikme tazminatı olarak talep edilebilmektedir. Sözleşmede gecikme için bir ceza koşulu öngörülmüşse o da istenebilir; ancak konutu teslim alırken bu hakkınızı saklı tuttuğunuzu yazılı olarak belirtmezseniz ve ifayı çekincesiz kabul ederseniz gecikme cezasını isteme hakkınızı kaybedebilirsiniz (TBK m.179).

Ayıplı konutta alıcının hakları nelerdir?

Konut; sözleşmeye, örnek daireye veya modele uygun değilse, broşür, reklam ve ilanlarda gösterilen özellikleri taşımıyorsa ya da kullanım amacını karşılamayan eksiklikler içeriyorsa ayıplıdır (TKHK m.8). Teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu kabul edilir; aksini satıcı ispat etmelidir (TKHK m.10).

Ayıp halinde tüketici; sözleşmeden dönme, bedelden indirim, masrafları satıcıya ait onarım veya imkan varsa ayıpsız bir misliyle değiştirme haklarından birini seçebilir. Onarım veya değiştirme talebi konutlarda en geç altmış iş günü içinde yerine getirilmelidir; yerine getirilmezse diğer haklar kullanılabilir. Seçimlik haklarla birlikte ayrıca tazminat da istenebilir (TKHK m.11).

İnşaat durursa veya müteahhit iflas ederse ne olur?

İnşaatın durması veya satıcının mali sıkıntıya düşmesi, projeden konut alanlar için en ağır risktir. Bina tamamlama sigortası veya Bakanlıkça öngörülen teminat kapsamındaki projelerde, bu güvenceler kapsamında sağlanan tazminat ve teminatlar iflas veya tasfiye masasına dahil edilemez, haczedilemez ve üzerlerine ihtiyati tedbir konulamaz (TKHK m.42/2). Satış sözleşmesini imzalarken projenin bu kapsamda olup olmadığını ve teminatın türünü sorun.

Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi de önemli bir korumadır. Şerh verilen taşınmaz satış vaadinden doğan haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009). Kat irtifakı adınıza tescil edilmişse mülkiyet hakkınız tapu kaydıyla güvence altındadır; bu nedenle ödemelerin önemli bir kısmını yapmadan önce tapu durumunu kontrol etmek yararlıdır.

Müteahhitle uyuşmazlık hangi mercide çözülür?

Konutu tüketici olarak satın aldıysanız görevli mahkeme tüketici mahkemesidir ve dava, tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir (TKHK m.73). Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; ancak tüketici hakem heyetinin görevindeki uyuşmazlıklar ile tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu şartın dışındadır (TKHK m.73/A).

Arsa sahibi olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıysanız veya konutu ticari amaçla satın aldıysanız ilişki genellikle Türk Borçlar Kanununun eser sözleşmesi ve genel hükümlerine tabi olur. Eser sözleşmesinde iş sahibinin teslimden sonra eseri gözden geçirip ayıpları uygun sürede bildirmesi gerekir; taşınmaz yapılarda dava zamanaşımı teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır (TBK m.474, 478).

Sözleşme hükümleri, teslim durumu ve ayıbın niteliği her projede farklı olduğundan, somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.